나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [9] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1067 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [9] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1067 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1067 | 감정가: 140,236,000원 | 최저가: 68,716,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경13195 (9) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (9)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1067

용도: 답 (논)

감정가: 140,236,000원

토지면적: 1785.00㎡ (약 540.01평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OOOO

채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각. 제시외 구축물 및 수목 매각 포함.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 석자재 적재, 지적경계 불분명.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1067에 위치하고 있습니다. '창녕영산석빙고' 북동측 원거리에 있으며, 주변은 주로 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 상황 역시 제반 교통이 보통으로 평가됩니다. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 부정형 경사지의 토지로 휴경지, 농경지, 분묘, 자연림, 도로, 건부지, 조성 공사 중단지 등 다양한 형태로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 일부 토지가 지적도상 맹지이나 현황 도로에 접해 있으며, 일부는 지적도상 및 현황 도로에 모두 접하고 있습니다. 포장 및 비포장 도로가 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 창OOO이며, 채무자 겸 소유자는 전OO / 전OOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 확인되지 않으나, 일반적인 임의경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸하는 것으로 간주됩니다. 그러나 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 반드시 등기부등본 및 관련 법률 전문가를 통해 철저히 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. '창녕영산석빙고' 인근에 위치하나, 직접적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 주변의 자연환경을 활용한 농업 관련 시설 설치나 소규모 주거 관련 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용하기 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 주변은 전반적으로 조용한 농촌 및 산간 지역의 특징을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건 토지는 답(논)으로 이용 중이며, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 본 건은 재매각으로 진행되므로, 이전 입찰자들이 잔금을 납부하지 못한 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 토지의 지적 경계가 인접지와 불분명하여 정확한 위치와 경계 확인을 위해 전문 지적 측량이 필요하며, 이는 면적 및 이용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

다양한 기호별 토지 이용 현황(휴경지, 농경지, 분묘, 자연림, 도로, 건부지, 공사 중단지 등)과 함께 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도 지역이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 문화재보존영향 검토대상구역(영산구계리석조여래좌상), 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 준보전산지, 공익용산지, 보전산지 등 다수의 법규에 따른 제한이 적용되어 향후 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 특히 문화재 관련 구역은 개발 행위에 큰 영향을 미칩니다.

제시외 건물, 수목, 구축물(관정), 석자재, 분묘 등이 토지 위에 소재하며, 이들로 인한 토지 가치 영향 및 소유권 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 토지는 건축허가 후 토목 공사가 중단된 상태로 평가되었으므로, 건축허가의 유효성 및 변경 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 일부 토지는 공부상 지목과 달리 현황상 하천 및 도로로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 정확한 확인이 필요합니다.

종합적인 조사 결과, 일반적인 의미의 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 제시된 토지이용계획 및 제한상태는 토지의 활용 가치를 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치한 넓은 면적의 답(논) 토지입니다. 다양한 이용 상태와 복합적인 토지 이용 계획 및 규제가 적용되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 농지취득자격증명 필수, 재매각 진행, 불분명한 지적 경계, 다수의 제시외 물건, 그리고 문화재, 환경, 산지 등에 관련된 엄격한 법적 규제 등은 본 건의 주요 고려 사항입니다.

투자를 고려하기 전에 반드시 현장을 방문하여 토지의 정확한 현황, 주변 환경, 법적 규제 사항 등을 면밀히 파악해야 합니다. 복잡하고 다양한 규제가 적용되므로, 부동산 전문가와 상의하여 투자 가치를 신중하게 판단하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 1785.00㎡ (약 540평)의 넓은 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 농업 기반이 있는 지역으로, 향후 농업 관련 시설 설치나 귀농·귀촌 목적의 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다양한 개발 규제가 존재하나, 일부 지역은 자연녹지, 건부지 등으로 이용 가능하여 제한적인 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 문화재 관련 규제는 가장 큰 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 재매각이라는 점과 제시된 감정가를 고려할 때, 면밀한 분석 후 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계