나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [7] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [7] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1 답 경매

• 사건번호: 2023타경13195
• 주소: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1
• 감정가: 104,742,000원
• 최저가: 51,323,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1 | 감정가: 104,742,000원 | 최저가: 51,323,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경13195 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (7)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1

용도: 답 (논)

감정가: 104,742,000원

토지면적: 1,587.00㎡ (약 480.07평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수), 지적도상 맹지, 인접지 경계 불분명

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1279-1에 소재하고 있습니다.

주위환경은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로, '창녕영산석빙고' 북동측 원거리에 위치합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 소유자이자 채무자인 전OO의 부동산에 대해 창OOO의 신청으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

본건은 재매각 대상 물건입니다.

매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금은 몰수됩니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 영산면 구계리는 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 주변에 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 창녕영산석빙고와 같은 지역 명소가 위치하고 있으나, 직접적인 상업 활동과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 접근성은 보통 수준으로, 자가용 이용 시 주요 도로 접근이 가능합니다.

생활 편의 시설 및 기타 기반 시설에 대한 접근성은 주변 지역의 일반적인 수준에 준할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

농지취득자격증명 필수: 법적 요구 사항으로, 미준수 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다.

맹지 및 경계 불분명: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이며, 인접 토지와의 지적 경계가 대체로 불분명합니다. 정확한 위치, 경계, 이용 상황 등을 파악하기 위해 전문 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 이용 현황이나 점유 상황이 다를 수 있습니다.

복합 용도 지역 및 법적 제한: 본건 토지는 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 여러 용도 지역에 걸쳐 있어 개발 및 이용에 복합적인 법적 제약이 따릅니다. 또한, 문화재보존영향 검토 대상 구역, 현상변경 허가 대상 구역, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한), 배출시설 설치 제한 지역 등에 해당합니다.

제시외 물건 존재: 지상에 제시외 건물, 수목, 구축물(관정), 그리고 다수의 분묘(부속 석물 및 수목 포함)가 소재하고 있습니다. 이로 인해 토지 가액에 영향을 줄 수 있으며, 소유권 및 일괄 경매 여부를 신중히 판단해야 합니다. 특히, 분묘는 수풀 등으로 인해 육안으로 식별 어려운 추가적인 분묘가 존재할 가능성이 있습니다.

토지 이용 현황의 복잡성: 일부 토지는 휴경지, 농경지, 분묘, 자연림, 도로, 건부지, 조성 공사 중단된 토지 등으로 이용 중입니다. 특히, 일부 토지는 공부상 지목과 다르게 현황 '하천' 또는 '도로'로 이용되는 것으로 추정되어, 정확한 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다. 또한, 소하천구역에 저촉되는 토지가 있습니다.

건축 관련 문제: 일부 토지는 건축허가를 득한 후 토목공사 진행 중 공사가 중단된 상태이며, 일부는 가설건축물 축조 신고가 되어 있습니다. 입찰 전 건축허가 관련 세부 내용, 유효성, 변경 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

기타 사항: 비닐하우스 철구조물이 평가 외 처리되었으나 현존하며, 철구조물, 석자재, 물통, 잡자재, 철박스 등이 적재되어 있는 토지도 있습니다. 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 평가 시 감안되었습니다.

주변 토지와의 연관성: 본건 기호 (43) 토지는 인접 필지("창녕군 영산면 구계리 1276-7번지")와 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 있고 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 판단되어 평가에 감안되었습니다. 일괄 매각 여부를 판단하시기 바라며, 해당 토지에 제시외 구축물이 소재합니다. (이는 "2023타경13188" 경매 평가 시 타 감정인이 감정평가한 이력이 있습니다.)

혐오시설: 본 물건에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 특정한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 물질 배출 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나, 농촌 지역의 특성상 장기적인 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치한 1,587.00㎡(약 480.07평) 규모의 답(논) 토지입니다. 현재 감정가는 1억 474만 2천원이며, 재매각이 진행 중입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 지적도상 맹지이고 인접 토지와의 경계가 불분명하다는 점, 그리고 농지취득자격증명 없이는 보증금이 몰수될 수 있다는 점입니다.

이 외에도 다수의 제시외 건물, 분묘, 공사 중단된 토지, 공부와 다른 현황 이용 토지, 복합적인 용도지역 지정 및 각종 법적 제한 사항(문화재 구역, 가축사육 제한 등)이 존재하여 취득 후 활용에 상당한 제약과 추가적인 검토가 필요합니다.

따라서, 본 물건은 단순히 가격만을 보고 접근하기보다는, 철저한 현장 답사, 지적 측량, 관련 법규 및 지역 개발 계획에 대한 심도 있는 조사를 선행한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 명확한 위험 요소를 다수 포함하고 있어, 일반적인 투자 관점보다는 특수한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 농림지역, 자연녹지지역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 용도지역 변경 등 정책적 변화가 있을 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 장기적이고 불확실한 관점입니다.

실질적인 농업 경영 목적: 농지취득자격증명이 필수이므로, 실제 농업 경영을 계획하고 있는 분이라면 맹지 해소 및 경계 문제 해결을 전제로 고려해 볼 수 있습니다.

주변 개발 연계 가능성: 창녕군 지역 개발 동향 및 인근 토지의 거래 사례를 지속적으로 파악하여, 장기적인 가치 상승 여력을 분석하는 데 참고할 수 있습니다.

재매각 조건 활용: 재매각 물건이므로, 이전 입찰자들의 참여 규모와 낙찰가 추이를 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 데 활용할 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계