나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [10] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1264-7 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [10] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1264-7 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1264-7 | 감정가: 69,924,000원 | 최저가: 34,263,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2023타경13195 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (10)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1264-7

용도: 임야

감정가: 69,924,000원

토지면적: 999.00㎡ (약 302.14평)

토지 지분율: 100% (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 창OOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치하고 있으며, 지역의 주요 문화유적인 ‘창녕영산석빙고’로부터 북동측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가되어 차량 접근성은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 전OO이며, 채권자는 창OOO입니다. 등기부상 특별히 문제될 만한 사항은 기재되어 있지 않으나, 본건 토지에 분묘가 소재하고 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 권리 분석 시 해당 부분을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 본건은 재매각으로 진행되는 건입니다.

1.4. 상권분석

본 물건지는 전형적인 농촌 및 산림 지역에 위치하고 있어, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 주를 이루고 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설은 영산면 소재지에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

경상남도 창녕군 영산면에 소재한 본 물건지는, 지역의 역사적인 장소인 창녕영산석빙고와 가깝습니다. 영산면은 농업을 기반으로 하는 지역으로, 면 소재지에는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 갖추어져 있어 일상생활이 가능합니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 병원 이용을 위해서는 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

첫째, 분묘 관련 사항입니다. 연고 미상의 분묘가 다수 소재하며, 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분묘 처리를 둘러싼 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 문제를 감안하여 책정되었습니다.

둘째, 토지의 경계가 불분명합니다. 인접 필지와의 지적 경계가 대체로 불명확하여, 정확한 위치와 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필수적입니다. 측량 결과 이용 상황이나 점유 현황이 공부와 다소 상이할 수 있습니다.

셋째, 토지 이용 현황 및 공부와의 차이입니다. 대부분의 토지는 부정형 경사지로 휴경지, 농경지, 자연림 등으로 이용 중이며, 일부는 도로, 건부지, 조성 공사가 중단된 상태로 파악됩니다. 또한, 제시외 건물, 수목, 구축물(관정), 석자재, 물통, 잡자재 등이 적재되어 있어 소유권 및 일괄 경매 여부 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 일부 토지는 공부상 지목과 다르게 현황 하천 또는 도로로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다.

넷째, 각종 지역 지구제 및 개발 제한 사항입니다. 본 토지는 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 산지 관련 규제(준보전산지, 공익용산지, 보전산지) 등 다수의 법규제가 적용되어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

다섯째, 공사 중단 및 가설 건축물 관련입니다. 일부 토지는 건축 허가 후 토목 공사 진행 중 공사가 중단된 상태이며, 건축 허가의 유효성 및 변경 여부에 대한 철저한 재확인이 필요합니다. 일부 토지에는 가설 건축물 축조 신고가 되어 있는 점도 입찰 시 참고해야 합니다.

여섯째, 주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등의 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 영산면에 위치한 임야로서, 다수의 분묘 존재, 불명확한 지적 경계, 복잡한 지역 지구제 및 개발 제한 사항 등 여러 요인으로 인해 투자 결정에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 재매각 건이므로 시세 대비 저평가될 가능성도 있으나, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사, 법률 검토, 측량 등을 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 특히 분묘 관련 문제는 낙찰 후 해결해야 할 최우선 과제가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 유찰된 이력이 있어 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 향후 토지 이용 계획에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 존재하는 규제와 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 전제되어야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계