나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [2] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [2] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047 답 경매

• 사건번호: 2023타경13195
• 주소: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047
• 감정가: 70,819,400원
• 최저가: 34,702,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047 | 감정가: 70,819,400원 | 최저가: 34,702,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경13195 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047

용도: 답 (논)

감정가: 70,819,400원

토지면적: 1332.00㎡ (약 402.9평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 재매각

1.2. 물건 현황 및 상세 정보

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1047번지에 소재한 답(田)으로, 총 면적 1332.00㎡ (약 402.9평)의 토지가 매각 대상으로 나왔습니다. 감정가는 70,819,400원이며, 본건은 재매각 건으로 진행되고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 일대에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 소규모 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. ‘창녕영산석빙고’에서 북동측 원거리에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 전반적인 교통 상황 또한 보통으로, 대중교통 이용보다는 자가용을 이용한 접근이 일반적일 것으로 보입니다. 일부 토지는 지적도상 맹지로 확인되나, 현황상으로는 비포장 또는 포장된 도로에 접해 있는 부분도 있어 토지별 정확한 도로 접근성은 현장 확인 및 지적 측량을 통해 파악해야 합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 전OO이며 채권자는 창OOO입니다. 본 물건은 재매각 건이므로, 이전 입찰에서 유찰된 사유를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 일반적인 임의경매 절차에서는 낙찰 시 채권자의 근저당 등 담보 물권은 소멸되는 것이 원칙이나, 이에 포함되지 않는 권리관계가 있을 수 있으므로 상세한 권리분석은 전문가를 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계는 없어 보입니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 농업용 토지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치해 있어, 상업 활동이나 상권 분석 측면에서는 큰 의미를 부여하기 어렵습니다. 주변에 상업 시설이 밀집되어 있지 않아, 현재 상태로는 상권 형성이 매우 제한적입니다. 향후 지역 개발이나 특정 용도로의 전환 가능성이 있을 경우 가치 변화를 기대해볼 수 있으나, 단기적인 상업적 수요는 기대하기 어렵습니다.

1.6. 생활정보

본 물건이 위치한 창녕군 영산면 구계리 지역은 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 자연환경은 비교적 양호하나, 도시 지역의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.7. 토지 이용 및 제한사항

본 물건은 ‘답(田)’으로 이용되고 있으며, 토지 형태는 부정형 경사지입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지는 휴경지, 농경지, 분묘가 소재한 토지, 자연림, 도로, 건부지, 조성 공사 중단지 등 매우 다양하게 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 여러 용도 지역에 걸쳐 있으며, 다음과 같은 주요 제한사항이 존재합니다.

- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

- 문화재보존영향 검토대상구역 (영산구계리석조여래좌상 관련)

- 현상변경허가 대상구역

- 배출시설설치제한지역

- 소하천구역 (일부 저촉)

- 농업보호구역 (일부)

가장 중요한 점은 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수된다는 점입니다. 또한, 일부 토지는 공부상 지목과 달리 현황 하천이나 도로로 이용되고 있을 가능성이 있으며, 토지 간의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치, 경계, 면적 확인을 위해서는 반드시 전문 지적 측량이 필요합니다.

1.8. 제시외 물건 및 특이사항

본건 토지에는 제시외 건물(2-1) 및 제시외 수목(2-2)이 소재하며, 이들은 토지와 함께 일괄 매각에 포함됩니다. 또한, 여러 필지의 토지 위에 다수의 제시외 분묘, 관정, 철구조물, 석자재, 물통, 잡자재 등이 적재되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이들 제시외 물건에 대한 소유권 및 일괄 매각 여부를 경매 진행 시 신중하게 판단해야 합니다. 일부 토지(기호 46, 51)는 건축허가를 득한 후 토목공사가 중단된 상태이며, 기호 19 토지는 가설건축물 축조 신고가 되어 있어, 관련 인허가 내용을 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금 전액 몰수 위험이 있습니다.

2. 재매각 물건이므로, 이전 입찰 유찰 사유에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

3. 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치, 경계, 면적 확인을 위한 전문적인 지적 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 농림지역, 자연녹지지역, 문화재보존영향 검토대상구역, 소하천구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 지정 및 개발 제한 사항으로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

5. 일부 토지는 공부상 지목과 현황(하천, 도로 등)이 상이할 가능성이 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6. 다수의 제시외 분묘가 소재하고 있어, 이장 등 처리 문제 발생 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 건축허가 후 공사가 중단된 토지(기호 46, 51) 및 가설건축물(기호 19) 관련 인허가 내용의 유효성 및 변경 여부에 대한 재확인이 필수적이며, 이로 인한 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다.

8. 일부 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성이 불확실하며, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 농업용 토지로서의 잠재력은 가지고 있으나, 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 요건과 여러 법규 및 제한 사항이 복합적으로 존재하여 투자의 신중성이 요구됩니다. 재매각이라는 점은 이전 입찰자들이 특정 리스크를 인지하고 참여를 포기했거나, 예상치 못한 문제가 발생했을 가능성을 시사합니다. 지적 경계의 불분명함, 다양한 현황 이용, 다수의 개발 제한 사항은 향후 토지 이용 및 가치 상승에 상당한 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 제시외 분묘 및 기타 물건들의 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 사전 조사, 법률 및 토지 관련 전문가의 상담, 그리고 모든 잠재적 리스크에 대한 충분한 이해를 바탕으로 매우 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 농업 목적의 실질적인 활용: 농업 생산 활동을 목적으로 하는 경우, 해당 토지의 농업적 가치를 활용할 수 있습니다.

2. 장기적인 지역 개발 가능성: 주변 지역의 개발 동향 및 향후 용도 지역 변경 가능성을 면밀히 관찰한다면, 장기적인 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재는 제한 사항이 많음)

3. 토지 가치 재정립 기회: 불분명한 경계를 명확히 하고, 다양한 현황을 정리하며, 모든 법규 및 제한 사항을 명확히 파악하여 관리한다면, 토지의 실질적인 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. 재매각으로 인한 취득 기회: 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 유찰 가능성을 통해 감정가 이하로 취득할 수 있는 기회를 노려볼 수 있습니다. (다만, 모든 리스크를 상쇄할 만큼의 가격 메리트가 있는지는 신중한 검토가 필요합니다.)

법원 정보

밀양지원 경매1계