나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [4] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1066 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [4] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1066 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1066 | 감정가: 15,989,000원 | 최저가: 7,834,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경13195 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (4)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1066

용도: 답 (전체 면적 341.00㎡)

감정가: 15,989,000원

토지면적: 341.00㎡ (약 103.17 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (일괄매각 포함 사항 있음)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OOOOO

채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 제시외 건물, 수목, 철구조물, 분묘 등 매각 포함. 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 공부상 답이나 일부 현황 '하천'임. 지적 경계 불분명.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치하고 있으며, 창녕영산석빙고 북동측 원거리에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 교통 사정 역시 보통으로 언급되었습니다.

토지 자체의 접근성은 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하며, 일부는 현황 '도로'로 이용되거나 인접 필지와 연계되어 도로에 접하는 경우도 있습니다. 공부상 '답'이나 일부는 현황 '하천'으로 이용되고 있어, 실제 이용 및 접근에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다.

다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. 농림지역, 도시지역(자연녹지지역)을 포함하며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역(영산구계리석조여래좌상), 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(적지천), 준보전산지, 보전산지 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 전OOOOO이며, 채무자는 전OO, 채권자는 창OOO입니다. 재매각 물건으로, 과거 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했던 이력이 있을 수 있습니다.

일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리 관계 확인을 위해서는 등기부등본 및 법원 관련 서류를 상세히 검토해야 합니다.

명도와 관련하여, 소유자 및 채무자의 점유 여부, 제시외 건물, 수목, 분묘 등의 소유권 및 일괄 매각 여부를 명확히 파악해야 하며, 경우에 따라 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건 토지가 위치한 경상남도 창녕군 영산면 구계리 일대는 농경지와 임야, 주택이 어우러진 농촌 또는 준농촌 지역의 성격을 띱니다. 창녕영산석빙고에서 북동측으로 다소 떨어진 원거리에 위치하며, 주변 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이나 농업 관련 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 따라서 대규모 상업 활동이나 소비 집객력을 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 자연 녹지, 주택 등이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 영산면 소재지나 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 차량이 필수적일 수 있습니다. 교통 사정은 보통으로 평가되나, 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하므로 차량 접근성이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하며, 일부 토지는 현황 '하천' 또는 '도로'로 이용되는 등 공부와 현황의 차이가 커서 실제 이용 및 건축 시 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 전문 지적 측량이 필수적입니다.

둘째, 농림지역, 자연녹지지역, 문화재보존영향 검토대상구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 복합적인 용도지역 지정 및 개발 제한은 건축 행위나 토지 활용에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

셋째, 제시외 건물, 수목, 분묘, 철구조물 등 매각 포함 사항이 존재하며, 이에 대한 소유권 확인 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

넷째, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

다섯째, 일부 토지는 건축허가 후 공사가 중단된 상태로, 건축허가의 유효성 및 세부 내용을 재확인해야 합니다.

검색 결과, 명확하게 명시된 혐오시설에 대한 정보는 없었으나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제가 존재하므로 인근 지역의 환경 및 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리의 토지(답)로, 총 341.00㎡ 면적에 감정가는 15,989,000원입니다. 재매각 물건이며, 지적도상 맹지, 공부와 현황의 차이(하천, 도로 이용), 복합적인 개발 제한 사항, 제시외 물건 존재, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 복합적인 고려사항이 있습니다.

낮은 감정가는 매력적일 수 있으나, 실제 토지 이용의 어려움과 투자 가치 실현 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악, 관련 법규 검토, 지적 측량 전문가 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 낮은 감정가: 1,598만 9천원의 비교적 낮은 감정가로 소액 투자 또는 투기성 투자를 고려해볼 수 있습니다.

- 토지 자체의 잠재적 가치: 현재는 농지 또는 미활용지로 보이지만, 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 면밀히 분석하여 숨겨진 가치를 발굴할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 현재의 개발 제한 사항으로 인해 실현 가능성은 매우 낮음)

- 다수의 필지 구성: 여러 필지로 구성되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 다양한 방식으로 활용할 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계