나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1953 [2] 경상남도 밀양시 하남읍 남전리 175 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1953 [2] 경상남도 밀양시 하남읍 남전리 175 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2024타경1953 | 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 남전리 175 | 감정가: 107,080,200원 | 최저가: 25,710,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경1953 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1953 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 남전리 175

용도: 전 (밭)

감정가: 107,080,200원

토지면적: 909.00㎡ (약 275평)

토지 지분율: 90900 (전체 면적 매각 대상이므로 100%로 해석됩니다)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 전OO

채무자: 전OO

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명원 제출필요 (미제출 시 보증금 몰수). 연고미상의 분묘 2기 소재 (최저매각가격에 감안). 맹지.

1.2. 입지조건

본건 부동산은 경상남도 밀양시 하남읍 남전리에 위치하며, "남전마을" 남측 인근의 농경지대에 속해 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입은 가능하며 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 파악됩니다. 인근에는 논밭이 펼쳐져 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 밀양시 하남읍은 시의 남단 관문 역할을 하며, 농업이 발달한 지역으로 딸기, 감자, 단감 등이 주요 재배 작물입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 남OOOOOOOO이며 채무자 겸 소유자는 전OO입니다. 중복병합사건으로 여러 경매 건이 통합되어 진행 중입니다. 특히 "재매각" 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 의미합니다. 이는 물건 자체의 문제, 입찰 경쟁률 저조, 또는 특수 조건 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있습니다.

등기부상 권리관계 외에 "분묘기지권"이 등기사항전부증명서에 나타나지 않더라도 사실상 존재할 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 타인 소유 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 관리하기 위해 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 비록 등기되지 않더라도 성립 가능하며, 토지 소유권 행사를 제한할 수 있습니다. 이로 인해 향후 토지 개발이나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 경상남도 밀양시 하남읍 남전리는 전형적인 농경지대로, 상업 및 상권이 크게 발달한 지역은 아닙니다. 주로 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 인접 지역 또는 밀양 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 농경지대로서, 주변은 마을과 농경지로 이루어져 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 주거 환경으로는 조용한 농촌 생활이 가능하지만, 도시 지역에 비해 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 하남읍내에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치해 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

매수인이 반드시 인지해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, "맹지"입니다. 본건 토지는 도로와 직접 접하는 부분이 없어 차량이나 사람이 접근하기 어려운 토지입니다. 건축법상 건축이 제한될 수 있으며, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 향후 통행로 확보를 위한 별도의 노력(인접 토지 매입, 통행권 확보 등)이 필요하며, 이는 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

둘째, "분묘기지권"의 존재 가능성입니다. 연고 미상의 분묘 2기가 소재하고 있다는 점은 이를 시사합니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 주변 토지의 소유권 행사에 제약이 발생하며, 분묘의 이장이나 토지 개발에 어려움이 있을 수 있습니다. 최저매각가격 산정 시 이러한 부분이 고려되었으나, 실제 명도 과정이나 향후 이용 시 분쟁 소지가 있습니다.

셋째, "농지취득자격증명" 제출 의무입니다. 본건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 매수 희망자는 사전에 해당 증명서 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

넷째, 토지 이용 제한사항입니다. 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 각종 법적 규제가 적용됩니다. 이는 투자 가치를 결정하는 중요한 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

다섯째, "재매각" 물건이라는 점입니다. 이전 경매에서 낙찰되지 않은 이유를 파악하는 것이 중요하며, 잠재적인 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상남도 밀양시 하남읍 남전리 175 토지는 맹지이며, 분묘기지권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무, 복잡한 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들로 인해 일반적인 투자자에게는 취득에 신중을 기해야 할 물건으로 판단됩니다. 그러나 해당 물건의 가치를 제대로 파악하고, 관련 법규 및 특이사항을 면밀히 분석하여 해결 방안을 강구할 수 있다면, 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **낮은 최저매각가격:** 재매각 및 맹지, 분묘기지권 등의 특수성으로 인해 최저매각가격이 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2. **향후 가치 상승 잠재력:** 토지 이용 제한이 완화되거나, 맹지 문제를 해결할 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 현재로서는 그 가능성을 단정하기 어렵습니다.)

3. **농업 관련 활용:** 직접 영농을 목적으로 하거나, 농업 관련 시설 등으로 활용할 경우 농지로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

주변에 요양원 등 복지 시설이 위치해 있으나, 본건 토지의 직접적인 상권이나 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 검색 결과에서 특별히 확인되지 않습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계