나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1162 [1] 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 1층상가101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진주종합운동장" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(트레젠웰가 1층 상가 101호)로서, 주변은 쇼핑몰, 관공서, 업무시설, 근린생활시설, 호텔 등이 형성된 상가지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건으로서,
(사용승인일: 2016.09.30)

외벽: 석재붙임, 강화유리 마감 등.
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

소방관련설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30m 내외, 남동측 및 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14) , 지구단위계획구역(2015-12-14) , 대로3류(폭 25m-30m)(대-주-3-22)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(소-국-1-36)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중-국-3-35)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경1162 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 40-2 트레젠웰가 1층상가101호

용도: 근린상가

감정가: 562,000,000원

토지면적: 14.66㎡ (약 4.44평)

건물면적: 63.58㎡ (약 19.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, "진주종합운동장" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 쇼핑몰, 관공서, 업무시설, 근린생활시설, 호텔 등이 밀집한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성은 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 2016년 9월 30일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 부정형 평지이며, 서측으로 폭 약 30m, 남동측 및 동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

주변에 진주종합운동장, 진주혁신도시 내 주요 관공서 및 편의시설(쇼핑몰, 호텔 등)이 인접해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 유동화 물건으로, 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2023년 4월 6일자 부산은행 근저당권(448,800,000원)입니다.

등기사항으로는 소유권 이전(정덕남, 2019-11-07), 소유권 이전(전민희, 2023-04-06, 매매 520,000,000원), 근저당권(부산은행, 2023-04-06), 가압류(삼성카드, 2023-11-16), 임의경매개시결정(부산은행, 2024-02-26) 등이 존재합니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 진주시 충무공동은 경남진주혁신도시 개발의 중심 지역 중 하나로, 주변에 관공서, 업무시설, 상업시설(쇼핑몰, 호텔 등)이 밀집해 있습니다.

특히 진주종합운동장 인근으로, 지역 내 주요 시설 접근성이 우수합니다.

근린생활시설로 현재 이용 중이며, 이는 상권의 활성화 정도와 배후 수요를 반영하는 지표로 볼 수 있습니다.

인근 지역에 다양한 마사지샵, 식당 등이 위치하고 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 진주혁신도시 내에 위치하여 행정, 상업, 문화 시설 접근성이 좋습니다.

진주종합운동장이 인접해 있어 여가 및 체육 활동을 위한 편의성을 제공합니다.

주변에 쇼핑몰, 호텔 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 학교로는 갈전초등학교, 무지개초등학교, 진주문산중학교 등이 있으며, 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 위치합니다.

남강이 가까워 산책이나 운동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건의 특성상, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

지역 상권은 혁신도시 개발과 함께 성장해 왔으나, 신규 개발지의 특성상 향후 상권 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로, 주변의 관공서, 업무시설, 쇼핑몰 등 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

교통 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

매각으로 인한 권리 소멸은 확실시되나, 명도 관련 변수를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

경남진주혁신도시라는 입지적 강점을 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능성.

진주종합운동장 및 대규모 상업, 업무 시설 인접으로 인한 높은 유동인구 및 배후 수요.

2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적음.

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수함.

9. 예상 입찰가

감정가: 562,000,000원

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 임대료 수준, 공실률, 주변 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

단, 본 보고서 작성 시점을 기준으로 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 하며, 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근 시 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.