나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2288 [2] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-49 전 경매

경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-49 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경2288(진주지원 경매5계). 감정가 799,948,000원, 최저가 160,553,000원. 매각기일은 2026-08-24입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 2288 [2]
소재지	경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-49
용도	전
매각기일	2026.08.24
관할법원	진주지원 경매5계 ((055)760-3255)
이용제한	(포함)계획관리지역, (포함)가축사육제한구역, (포함)중점경관관리구역, (포함)역사문화환경보존지역, (접함)자연취락지구, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역

면적

토지면적	2,646㎡ (800.42평)

금액

감정가	799,948,000원
최저가	160,553,000원 (감정가 대비 20%)
입찰보증금	16,055,300원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.06.23	799,948,000원	유찰
2차	2025.07.28	639,958,000원	유찰
3차	2025.09.01	511,966,000원	유찰
4차	2025.10.20	409,573,000원	유찰
5차	2025.11.24	327,658,000원	변경
5차	2026.03.09	327,658,000원	유찰
6차	2026.04.13	229,361,000원	변경
6차	2026.07.13	229,361,000원	유찰
7차	2026.08.24	160,553,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 「물건마을」 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 해안가 주택, 펜션 및 농경지 등이 혼재하고 있습니다.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
형태 및 이용상태: 대체로 부정형의 완경사지로서, 일부 건축허가를 득하고 부지조성 중인 상태의 토지 및 전(허가 외 부지)입니다.
인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: ? 기호 (1) - (7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 중점경관관리구역(집중개발형)
제시목록 외의 물건: 없습니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	12건	26%	26,427,250원
최근 6개월	19건	25%	91,292,353원
최근 12개월	44건	32%	66,757,516원

물건 비고

-일괄매각.
-목록[6,7,8,9,11,12,13,14,15] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함), 2024. 6. 7.자, 2025. 3. 25.자 남해군 삼동면 사실조회 회신서 참조.
-목록[10] 지분매각.
-목록[6,7] 지목 전이나 현황 건축허가를 득하고 부지조성 중인 상태의 토지 및 전(미허가부지) 상태임, 건축허가 및 토목공사 감안평가함(감정서 참조), 건축허가 관련사항 해당관서 확인요함.
-목록[8,15] 지목 전이나 건축허가(신고)를 득하고 부지조성 중인 토지임, 건축허가 관련사항 해당관서 확인요함.
-목록[9,11,12~14] 토지는 건축허가(신고) 등 제반자료 부족으로 이용상황을 기준으로 평가함.
-목록[12] 토지는 목록[8,15]토지의 접속도로가 될 경우 감가예상됨(감정서 참조).
-목록[8,9,11,13~15] 지적도상 맹지임.
-목록[10] 지목 및 현황 ‘도로’임.
-목록[6~15] 토지이용계획 및 제한상태 확인요함.
-명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2024타경2288 (2)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 130-49

토지 용도: 전 (밭)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 재매각, 공동담보

1.2. 면적

토지 면적: 2646.00㎡ (약 800.46평)

토지 지분 면적: 2377.9993999999997㎡ (약 719.37평)

건물 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 799,948,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 「물건마을」 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 해안가 주택, 펜션 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 특히, 물건리에는 천연기념물 제150호로 지정된 ‘물건방조어부림’이 있어 자연 경관이 우수하며, 이는 마을을 해안의 강한 바람과 해일로부터 보호하는 역할을 하고 있습니다. 또한, 독일마을과 인접해 있어 관광객 유치에도 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이경선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-25

대항력: 없음

비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 새남해새마을금고 근저당 (2020-02-19)

총 채권액: 2,920,000,000원

주요 등기 내용:

- 소유권 이전 (정양수)

- 근저당 (새남해새마을금고, 580,000,000원)

- 임의경매 (새진주신용협동조합, 2,329,533,478원)

- 임의경매 (새남해새마을금고, 519,373,990원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 분석

본건 소재지는 해안가 주택, 펜션, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적으로 전원생활 및 관광지로서의 특성을 보입니다. 독일마을과 인접해 있어 관광객을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있으나, 주로 주택 및 농업 관련 시설이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 시사점

대규모 상업 시설보다는 소규모 숙박 시설(펜션), 지역 특산물 판매점, 또는 농산물 직거래장 등과 연계된 상권 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 직접적인 상권 형성이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주요 편의시설은 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 물건마을 내에는 지역아동센터가 있으며, 주변 관광지로는 물건리 방조어부림, 독일마을 등이 있습니다.

5.2. 주거 환경

해안 지역의 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다. 물건방조어부림과 같은 자연 환경은 주거 만족도를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록에 해당하는 토지는 농지이거나 농지성 토지이므로, 취득 시 해당 관청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 일부 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명해야 할 수도 있습니다.

* 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 건으로, 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 해당 권리를 파악하고 인수해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 맹지: 목록[8,9,11,13~15] 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보 방안을 마련해야 합니다.

* 건축 관련 불확실성: 일부 토지(목록)는 건축허가를 득하고 부지 조성 중이나, 건축허가 관련 상세 사항은 해당 관서 확인이 필요합니다. 또한, 목록[9,11,12~14] 토지는 관련 자료 부족으로 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 건축 가능성 및 용도 변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

* 접속도로 관련 감가 예상: 목록 토지는 목록 토지의 접속도로가 될 경우 감가가 예상될 수 있습니다.

* 명확한 위치 및 경계 확정 필요: 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 재매각: 본건이 재매각 대상이라는 점은 이전 경매에서 유찰 또는 낙찰 무효 사유가 있었음을 시사하므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 확인: 목록[6~15] 토지에 대한 토지이용계획 및 제한상태를 해당 관서에서 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리의 해안가 인근에 위치한 전(밭)으로, 토지의 일부 지분에 대한 임의경매입니다. 주변 환경은 전원주택, 펜션, 농경지가 혼재하며, 천연기념물인 물건방조어부림과 독일마을 인근에 위치하여 자연 및 관광 잠재력이 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 토지의 일부는 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명 취득이 필수적입니다. 일부 토지는 건축 허가를 득하고 부지 조성 중이나, 건축 관련 상세 사항 및 제반 자료 부족으로 이용 상황을 기준으로 평가된 필지도 있어 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로 인수해야 합니다. 등록된 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 관광지 인접: 독일마을 및 물건방조어부림 등 유명 관광지와 인접하여 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 일부 토지에서 건축 허가를 득하고 부지 조성 중이라는 점은 개발 가능성을 시사합니다.

* 자연환경: 해안가 및 천연기념물 인근의 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 잠재 가치

* 펜션 또는 전원주택 단지 개발: 주변의 관광 및 주거 환경을 고려할 때, 소규모 펜션 단지나 전원주택 단지 개발을 통해 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 농업 시설 또는 주말농장 활용: 토지 용도가 전(밭)이라는 점에서 농업 관련 시설 투자나 주말농장 등으로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본건은 감정가가 799,948,000원이나, 총 채권액이 2,920,000,000원으로 매우 높습니다. 또한, 재매각 물건이며, 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필수, 인수되는 지상권 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 따라서, 입찰가는 이러한 제반 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 취득에 필요한 조건, 건축 가능 여부 및 개발 시 예상 비용, 지상권 관련 상세 내용 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 및 세무 전문가와의 상담, 그리고 해당 지자체의 건축 및 토지 이용 계획에 대한 상세한 확인이 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 특정하기 어려우므로, 철저한 사전 조사 후 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권고합니다.1.물건 기본정보