나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3335 [1] 경상남도 사천시 이금동 46-4 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3335 [1] 경상남도 사천시 이금동 46-4 전 경매

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진주지원 경매5계 2024타경3335 | 소재지: 경상남도 사천시 이금동 46-4 | 감정가: 518,698,000원 | 최저가: 169,966,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3335 (1)

소재지: 경상남도 사천시 이금동 46-4

용도: 전 (농경지)

감정가: 금 518,698,000원

토지면적: 2909.00㎡ (약 880.02평)

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 권OOOOO/권OO

채권자: 함OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 재매각 진행 건

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 이금동 소재 모정마을회관 남서측에 위치하고 있습니다. 주위는 주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 마을 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로, 접근성 측면에서는 무난한 편입니다.

2.2. 용도 및 이용 현황

본건은 평지의 부정형 토지로서 현재 농경지(전)으로 이용 중입니다. 토지면적은 2909.00㎡로, 880평이 넘는 대규모 필지입니다. 인접 도로상태는 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로가 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 토지 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

주요 용도지역은 자연녹지지역(2017-08-31)이며, 기호 1, 2, 3 모두 자연취락지구(2011-08-04)(금암)에 일부 또는 전체가 포함되어 있습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 열려 있는 지역이며, 자연취락지구로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률 적용에 있어 일반 자연녹지지역보다 건축 행위에 유리할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등의 일부 개발 행위는 제한됩니다. 기호 1, 3은 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

본건은 토지 일괄매각 건입니다. 가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명을 요한다는 점이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있다면 농지증 제출 의무가 면제될 수 있습니다. 목록 지상에 소재하는 제시외 수목은 매각에서 제외되므로, 최저매각가격은 이를 제한하여 책정된 가격임을 인지해야 합니다. 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필수적입니다. 본건은 재매각 물건이므로, 이전 매각 사례 및 미납 사유 등을 검토하여 신중하게 입찰해야 합니다.

3.2. 권리 관계 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자 권OO 소유의 부동산을 채권자 함OOOOOOOOOO이 경매 신청한 사건입니다. 제공된 정보만으로는 등기부상 권리관계(말소기준권리 등)와 임차인 현황을 파악할 수 없으나, 토지 매각인 점을 고려할 때 복잡한 권리관계가 없을 가능성이 높습니다. 다만, 안전한 투자를 위해서는 반드시 매각 물건명세서를 통한 최종 권리분석이 선행되어야 합니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택 및 농경지 밀집 지역에 위치하고 있어, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상가 개발보다는 주택, 전원주택단지, 또는 농업 관련 시설(가공, 체험 등) 개발을 염두에 둬야 합니다.

4.2. 생활 정보

모정마을회관 인근에 위치하며, 사천시청 등 주요 관공서까지의 접근성은 차량으로 보통 수준입니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 및 사천 시내를 이용해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

일반 검색 상으로는 인근에 명백한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리시설, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 분석을 위해서는 반드시 현장 답사 및 지적도, 항공사진 등을 통해 주변 시설물 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 농지취득자격증명(농지증) 리스크

가장 큰 리스크는 농지증 미제출에 따른 입찰보증금 몰수입니다.

대응 방안:

1) 사전에 사천시청 농지 담당 부서를 통해 농지증 발급 가능 여부와 기간을 확인해야 합니다.

2) 농업경영계획서 작성 및 농지 취득 자격 요건을 철저히 준비해야 합니다.

3) 만약 현재 농지가 아니라면 (예: 임야화, 잡종지화 등) 농지가 아님을 증명하는 서류를 법원에 제출하여 농지증 제출 의무를 면제받는 방법도 고려해야 합니다.

5.2. 재매각 및 수목 제외 리스크

본건은 재매각 물건이므로, 이전 낙찰자가 보증금을 몰수당한 이유(대부분 농지증 미제출)를 확인하여 동일한 실수를 방지해야 합니다. 또한, 제시외 수목(감정서상 1)이 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 수목 처리(제거 또는 존치 합의)에 대한 계획이 필요하며, 수목의 가치 및 그로 인해 감액된 최저매각가격을 비교하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 토지는 자연녹지지역에 속하며 자연취락지구를 포함하고 있는 2909.00㎡(약 880평)의 대규모 필지입니다. 도로 접근성이 양호하며, 용도지역 특성상 주택 또는 소규모 개발 행위에 대한 잠재력을 갖추고 있습니다. 핵심적인 관건은 농지 취득의 제한을 극복하고, 제시외 수목 제외에 따른 토지 이용의 제한을 최소화하는 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 880평의 대규모 면적을 보유한 자연녹지 토지로, 주변 개발 환경 변화에 따라 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

용도적 우위: 자연녹지지역이면서 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 개발 시 일반 자연녹지지역보다 유리한 건폐율 및 용적률을 적용받을 가능성이 높습니다.

접근성: 4m 내외의 도로에 다방면으로 접하고 있어 건축 및 토목 공사 시 유리합니다.

개발 가능성: 재매각으로 인한 가격 하락과 농지증 리스크를 감안하더라도, 잠재적 개발 수요(전원주택 단지, 농업 관련 체험 시설 등)를 고려할 때 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계