나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3847 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 386-11 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3847 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 386-11 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경3847
• 주소: 경상남도 진주시 집현면 신당길88번길 30
• 감정가: 316,933,800원
• 최저가: 103,853,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매5계 2024타경3847 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 신당길88번길 30 | 감정가: 316,933,800원 | 최저가: 103,853,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 주요 정보

본 건은 경상남도 진주시 집현면 장흥리 소재의 비교적 신축(2019년 사용승인) 단독주택으로, 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

토지면적은 403.00㎡ (약 121.91평)이며, 건물면적은 149.20㎡ (약 45.13평)입니다. 감정가 316,933,800원으로 책정되었으며, 주거용 건부지로 이용 중인 비교적 넓은 토지를 포함하고 있습니다.

1.2. 경매 진행 정보

사건번호는 진주지원 2024타경3847 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 진OOOOOOOOO이고 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일인입니다.

1.3. 면적 및 지분 정보

토지면적: 403.00㎡ (약 121.91평)

건물면적: 149.20㎡ (약 45.13평)

제시외 건물면적: 60.70㎡ (약 18.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 현장 분석 및 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본 건은 진주시 집현면 장흥리 "월평마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 전형적인 농촌 주거 지역으로, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통상황 및 인접 도로상태

차량 접근이 가능하며, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 통행에 큰 불편함은 없습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 생활정보

주변이 주택 및 농경지 등으로 이루어져 있어 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 진주시내 또는 근처 면 소재지 중심가로 이동해야 이용 가능합니다.

2.4. 상권분석

본 건은 주거용 단독주택으로 상업적 기능이 미미한 지역에 위치하고 있어 상권분석은 큰 의미가 없습니다. 다만, 향후 전원주택 수요 증가에 따른 주거 가치 상승은 기대할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 범위 및 특이사항

본 건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

가장 중요한 특이사항은 감정서상 기재된 제시외 건물(ㄱ~ㄷ, 총 60.70㎡)이 모두 매각에 포함된다는 점입니다. 이는 통상적인 경매 물건의 법정지상권 문제 발생 가능성을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

또한, 토지 지상에 식재된 조경수 등도 거래 관행을 고려하여 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

3.2. 권리상의 주의사항

주의사항에 '목록 인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량요함'이라고 명시되어 있습니다. 이는 향후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁을 예방하기 위해 잔금 납부 후 반드시 현황 측량을 진행해야 함을 시사합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 : 미상임'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시, 주택 점유자가 단순 소유자(채무자)인지 또는 대항력 있는 임차인인지 여부를 철저히 확인하고 명도를 진행해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 경계 불명확성 리스크

위에서 언급했듯이 경계 측량 없이는 인접 필지와의 정확한 경계를 알 수 없어, 추후 분쟁의 소지가 있습니다. 측량 비용 및 시간을 염두에 두어야 합니다.

4.2. 토지이용계획의 제약

토지가 자연녹지지역, 보전녹지지역(2023-07-03), 생산녹지지역으로 복합적으로 구성되어 있습니다. 특히 보전녹지지역 및 생산녹지지역은 건폐율, 용적률 등 개발 행위에 제약이 크므로, 증축이나 용도 변경을 고려한다면 사전에 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

4.3. 혐오 시설

주변에 특정 대형 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않으나, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사나 농장, 또는 임야 주변의 묘지 등이 있을 수 있으므로 현장 방문 시 반드시 이 점을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 2019년에 건축된 비교적 신축의 단독주택으로, 건물 상태가 양호하고 토지 면적도 적당하여 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건은 권리 관계의 안정성을 높여줍니다. 다만, 토지의 경계 불명확성과 임대차 미상 부분에 대한 철저한 현황조사 및 측량이 필수적으로 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

신축 주택: 사용승인일이 2019년 3월 18일로 건물 노후도가 낮아 별도의 대규모 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

일괄매각 및 제시외 건물 포함: 낙찰자가 토지와 건물을 모두 소유하며, 제시외 건물에 대한 추가적인 법적 문제를 방지할 수 있습니다.

적절한 규모의 전원주택: 약 122평의 토지와 45평 이상의 건물(제시외 포함 시 약 63평)로 구성되어 있어 전원주택이나 주말농장 용도로 활용 가치가 높습니다.

감정가 대비 합리적인 가격: (최저가 미공개이나) 감정가 316,933,800원은 건물 연식과 토지 면적을 고려했을 때 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계