나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33343 [1] 경상남도 남해군 남면 평산리 1516-20 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 평산리에 소재하는 평산2리 마을회관 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 임야, 농경지, 농어가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 완경사지의 부정형 토지로 자연림
기호 3 - 6 : 완경사지의 부정형 내지 사다리형 토지로 농경지(묵전)으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 2, 6 : 노폭 약 2-3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 3 - 5: 지적도상 맹지이나 인접토지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호 2 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일부주거개발진흥지구
기호 3 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호 4 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호 5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호 6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(평산)<하수도법> 영농여건불리농지 임.

제시목록 외의 물건

-기호 2 지상에 분묘 2기 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -
2) 기타:
- "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3,4,5,6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[2] 분묘 소재함, 목록[1~6] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-인접필지와 명확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 남해군 남면 평산리 1516-20에 위치하고 있으며, 토지이용계획상 용도는 '전'(밭)입니다.

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 8791.00㎡ (약 2,660.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 405,244,000원

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보

* 매각조건: 일괄매각

* 주의사항:

* 목록에 해당하는 토지는 농지가 아님을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 목록에 분묘가 소재하며, 목록[1~6] 전체에 걸쳐 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

* 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 평산리에 위치하며, 평산2리 마을회관 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농어가주택 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지형 및 이용 상태

* 기호 1, 2: 완경사지의 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

* 기호 3 - 6: 완경사지의 부정형 또는 사다리형 토지로, 현재 농경지(묵전, 즉 휴경지)로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

* 기호 1, 2, 6: 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호 3 - 5: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호 1, 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 준보전산지입니다. 기호 2는 일부 주거개발진흥지구에 해당합니다.

* 기호 3 - 6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 영농여건불리농지입니다. 기호 6은 하수처리구역(평산)에 포함됩니다.

2.6. 주변 시설

본 물건이 위치한 남해군 남면 평산리는 대체로 조용한 농촌 지역으로, 주변에는 농경지와 자연림, 주택이 산재해 있습니다. 인근 관광지로는 독일마을, 다랭이마을, 상주은모래비치 등이 있으며, 이는 지역의 관광 자원으로서의 잠재력을 시사합니다. 다만, 전원 지역의 특성상 상업 및 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 대규모 산업 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 구체적인 입지 분석 시 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김영옥 (2007-06-04), 김수환 (2017-03-23)

* 근저당권: 부산경남우유협동조합 (2019-06-27, 276,000,000원) - 말소

* 지상권설정: 부산경남우유협동조합 (2019-06-27) - 말소

* 가압류: 김은준 (2024-04-02, 61,584,520원) - 말소

* 임의경매개시결정: 부산경남우유협동조합 (2024-04-24, 231,377,593원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 압류: 제주세무서장 (2024-05-14) - 말소

* 등기부채권 총액: 337,584,520원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 을7(근저당권, 2019-06-27)보다 후순위인 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 본 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별한 언급이 없는 한, 경매 물건의 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 언급되어 있으나, 등기부상 을8 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 그러나, 물건명세서상 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 여지가 있어, 이는 별도로 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수될 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 남해군 남면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 농어가주택 등으로 구성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 인접해 있지 않아, 지역은 주로 농업 및 전원생활 중심으로 형성되어 있습니다. 관광지(독일마을, 다랭이마을 등)와는 차량 이동 거리가 있으나, 지역의 관광 활성화 잠재력은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

전형적인 농촌 지역의 특성상, 대규모 편의시설보다는 마을 단위의 기초 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 상세한 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 '전'(밭)으로서 농지이며, 매각 목록 중 일부(3,4,5,6)는 농지가 아니라는 사실 증명이 필요하거나 농지취득자격증명이 요구됩니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 몰수되는 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 분묘 관련

토지 상에 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 더 존재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리가 될 수 있습니다. 분묘기지권은 그 존속 기간이 영구적일 수 있어, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 경계 및 측량 관련

인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 기타 잠재적 문제

* 농업 경영 목적이 아닌 경우, 농지취득자격증명 발급에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특정 필지(기호 3-5)는 지적도상 맹지이므로, 실제 접근성 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경상남도 남해군의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 4억 5백만원대입니다. 차량 접근이 가능하나 일부 필지는 맹지이며, 토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 필수 제출 및 분묘기지권 성립 가능성이라는 큰 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 관광 명소(독일마을, 다랭이마을 등)와 인접하여 지역의 관광 잠재력이 있습니다.

* 넓은 면적의 토지로, 농지로서의 활용 또는 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산출 불가 사유

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 현장 상태, 유사 물건의 최근 거래가, 지역의 개발 계획, 응찰자들의 경쟁 상황 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 특히 본 물건의 경우, 농지취득자격증명 관련 요구사항 및 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 변수가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 합리적인 입찰가 산정이 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.