나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33756 [1] 경상남도 사천시 서동 19 전 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33756 [1] 경상남도 사천시 서동 19 전 경매
- 사건번호: 2024타경33756
- 주소: 경상남도 사천시 서동 19
- 감정가: 267,260,000원
- 최저가: 87,576,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
진주지원 경매5계 2024타경33756 | 소재지: 경상남도 사천시 서동 19 | 감정가: 267,260,000원 | 최저가: 87,576,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요 및 특이사항
1.1. 기본 정보
사건번호는 진주지원 2024타경33756 (1)입니다.
본 물건의 소재지는 경상남도 사천시 서동 19이며, 지목(용도)은 '전'입니다.
토지 면적은 830.00제곱미터(약 250.93평)이며, 건물 면적은 0.00제곱미터입니다.
감정가는 267,260,000원으로 책정되었습니다.
경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.
1.2. 물건의 주요 특징
본 물건은 지목상 '전(田)'이나, 토지이용계획확인서상 도시지역 내 '제1종일반주거지역'으로 지정되어 있어 주거 개발 잠재력이 매우 높습니다.
현황은 농경지로 이용 중이며, 남측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지입니다.
본건 북측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.
특이사항으로는 소유자(구OOOOO), 채무자(구OO), 채권자(진OOOOOOOOO) 정보가 확인되었습니다.
2. 입지조건 및 생활 정보
2.1. 입지조건
본 물건은 경상남도 사천시 서동 소재 대방초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 정비되지 않은 주거 및 농촌 혼재 지역입니다.
개발 가능성이 높은 제1종일반주거지역 토지로서, 주거 용도로의 전환을 전제로 입지 가치를 평가해야 합니다.
2.2. 생활정보
교육 환경: 대방초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 시설 이용이 용이하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.
교통 상황: 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 국도가 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통시됩니다.
주요 편의시설: 현재 단독주택 및 농경지 위주의 주거 환경으로, 대규모 생활 편의시설은 인근 시가지로 이동해야 할 것으로 보입니다.
(혐오시설 정보는 현장 조사 및 추가적인 위치 기반 검색을 통해 확인하는 것이 필수적이나, 현재 제공된 감정평가서상 주변은 '단독주택 및 농경지'로 형성되어 있어 주거지로 부적합한 시설이 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다.)
3. 권리 분석
3.1. 경매 진행 정보
본 건은 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로, 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수의 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.
제시목록 외의 물건이나 임대차 관계 등은 없다고 보고되어, 명도(인도) 과정의 난이도는 낮은 편으로 판단됩니다.
3.2. 권리 및 법적 주의사항
법적 지목은 '전'이지만, 실제 용도지역은 '제1종일반주거지역'으로 공법상 용도에 주목해야 합니다. 지목과 용도지역의 불일치는 매각 후 토지 이용계획 수립 시 중요한 변수가 됩니다.
가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축사 등 가축 관련 시설 건축은 제한됩니다.
주의사항에 명시된 바와 같이, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량을 요합니다. 경계 침범 또는 인접 토지와의 분쟁 소지를 사전에 파악해야 합니다.
4. 상권 분석
4.1. 지역 및 개발 호재 분석
본 물건은 '제1종일반주거지역'으로 지정된 토지이므로 상업적 가치보다는 주거 개발 용도로서의 가치가 핵심입니다.
주변에 대방초등학교가 위치하며, 기존 주거 지역과 연접하고 있어 단독주택, 다가구주택 등 소규모 주거 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.
농경지에서 주거지역으로의 용도 전환 및 개발에 따른 지가 상승 효과를 기대할 수 있습니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 현황 및 개발 제한 리스크
경계 불확실성 리스크: '정확한 위치·경계확정은 측량요함'이라는 주의사항은 추후 개발 시 측량 및 토목공사 비용 증가 요인이 될 수 있으며, 인접 토지와의 관계 정립이 필요합니다.
토지 형상 및 지형 리스크: 부정형의 토지이며 남측 하향 완경사지대라는 점은 토목 공사 비용을 발생시키는 요소입니다. 개발 면적 대비 효율적인 건축 배치를 어렵게 할 수 있습니다.
도로 리스크: 접하는 도로 폭이 약 2미터 내외로, 주거 개발 시 법정 도로 폭 확보 또는 건축 한계선 설정에 제약이 따를 수 있습니다.
6. 종합 의견
6.1. 종합 평가 및 결론
본 물건은 지목 '전'이지만 사실상의 용도는 '제1종일반주거지역'이라는 강력한 투자 포인트를 가진 토지입니다. 주거지역 내 토지 면적 830.00제곱미터(약 250.93평)는 개별 단독주택 또는 소규모 다가구주택 부지로 매우 적합합니다. 감정가 267,260,000원은 주거지역의 잠재 가치를 반영한 것으로 보입니다.
다만, 부정형의 지형, 완경사, 그리고 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요성은 매입 전 충분히 고려해야 할 리스크입니다. 개발을 염두에 둔 실수요자 또는 토지 개발업자에게 매력적인 물건입니다.
7. 투자 포인트
7.1. 핵심 투자 포인트
최고의 입지: 제1종일반주거지역 내 토지라는 공법상 큰 이점을 보유하고 있어, 향후 주거용 건물 신축 및 개발이 용이합니다.
개발 규모: 토지면적 830.00제곱미터(약 250.93평)로, 단독주택뿐만 아니라 효율적인 필지 분할 또는 다가구주택 부지로 활용 가치가 높습니다.
가격 경쟁력: 경매를 통해 감정가 이하로 취득할 경우, 주거지역 토지를 농지 가격에 준하여 매입하는 효과를 기대할 수 있습니다.
용도 전환 용이: 현황 농경지이나 용도지역이 이미 주거지역이므로, 개발 시 농지전용 부담 없이 신속한 개발이 가능합니다.
법원 정보
진주지원 경매5계