나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33756 [2] 경상남도 사천시 서동 21 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서동 소재 「대방초등학교」 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 국도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 공히 남측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 농경지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 기호 (1) : 본건 북측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다,
? 기호 (2) : 본건 북측, 동측 및 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호 (1) 및 (2) : 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지목 '답'이나 토지계획확인서상 제1종일반주거지역임.
-정확한 위치·경계확정은 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경33756 (2)

소재지: 경상남도 사천시 서동 21

용도: 답 (주의: 토지계획확인서상 제1종일반주거지역)

감정가: 498,015,000원

토지면적: 1,785.00㎡ (약 540평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOO (진주동부농업협동조합으로 추정)

특이사항:

* 지목 '답'이나 토지계획확인서상 제1종일반주거지역임.

* 정확한 위치·경계확정은 측량요함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 사천시 서동 소재 「대방초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 국도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다. 사천시의 교통망은 남해고속도로, 국도 2호선, 3호선, 33호선, 77호선 등이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본 건은 남측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현황 농경지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다 (기호 1). 북측, 동측 및 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로와 접합니다 (기호 2).

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 을5, 근저당권, 진주동부농업협동조합, 2017-01-19 접수, 600,000,000원.

* 등기부채권 총액: 630,000,000원 (말소기준권리 근저당 6억 + 가압류 3천만).

* 상세 등기 내역 (말소 예정):

* 갑2: 소유권이전 (이삼임, 2008-02-25 접수)

* 갑3: 소유권이전 (곽기웅외 1명, 2017-01-19 접수, 매매)

* 을5: 근저당권 (진주동부농업협동조합, 2017-01-19 접수, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 지상권설정 (진주동부농업협동조합, 2017-01-19 접수)

* 갑4: 가압류 (경남신용보증재단, 2023-10-20 접수, 30,000,000원)

* 갑5: 임의경매 (진주동부농업협동조합, 2024-05-13 접수, 579,740,356원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 존재하지 않아 인수할 보증금 및 차임 관련 사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 「대방초등학교」 인근의 주거 지역 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 용도지역: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 단독주택을 중심으로 주거 기능이 강조되나 일부 상업 및 업무 시설도 입지가 가능합니다.

* 개발 잠재력: '답' 지목이지만 주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 사천시는 지역 내 개발을 위해 노력하고 있으며, 대방동에는 사천바다케이블카가 설치되는 등 관광 및 레저 시설 확충도 이루어지고 있습니다.

* 교통 접근성: 간선도로 및 국도가 인접하여 차량 접근성은 보통 수준입니다. 그러나 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대방초등학교가 북동측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 국도 및 간선도로가 있어 지역 내 이동 및 외곽으로의 접근이 가능합니다. 사천시 시내버스가 운행되지만, 막차 시간이 이른 편이며 배차 간격이 넓은 노선도 있습니다.

* 편의시설: 사천시청, 법원, 체육센터 등이 사천읍 내에 위치하고 있으며, 삼천포 지역에는 영화관(메가박스 삼천포점), 항구 시설, 관광 명소(삼천포대교, 실안낙조) 등이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 '답'(농지)이지만, 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성을 시사하지만, 농지 전용 절차 및 관련 규제 검토가 필요할 수 있습니다.

* 측량의 필요성: 정확한 위치 및 경계를 확정하기 위한 측량이 요구되므로, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 인접 도로의 폭이 약 2-3미터 내외로, 대형 차량의 접근이나 향후 개발 시 도로 확장 등의 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 개발 계획 불확실성: 제1종일반주거지역으로 지정되었다 하더라도, 주변 환경 및 도시 계획에 따라 실제 개발이 이루어지기까지는 시간이 소요되거나 예상과 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 서동에 위치한 토지로, 현재 농경지로 이용 중이나 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 잠재적 개발 가치를 지니고 있습니다.

* 대방초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 간선도로 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리는 없으며, 임차인 문제도 없습니다.

* 다만, 지목과 용도지역의 차이, 부정형의 토지 형태, 인접 도로의 협소함 등은 향후 개발 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 제1종일반주거지역 지정: '답' 지목의 토지가 주거지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 신축 등 토지 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교육 인프라 근접성: 대방초등학교와 가까워 주거지로서의 잠재적 수요를 확보할 수 있습니다.

* 권리관계의 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 현재 농경지로 이용되고 있으나 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 지역의 유사 토지 거래 사례, 지역 개발 계획, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사하고 현장 답사를 통해 토지의 실제 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

* 제시된 정보만으로는 시세 및 정확한 가치 판단에 한계가 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.