나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33756 [2] 경상남도 사천시 서동 21 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33756 [2] 경상남도 사천시 서동 21 답 경매

• 사건번호: 2024타경33756
• 주소: 경상남도 사천시 서동 21
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경33756 | 소재지: 경상남도 사천시 서동 21 | 감정가: 498,015,000원 | 최저가: 163,190,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경33756 (2)

소재지: 경상남도 사천시 서동 21

경매구분: 부동산임의경매

용도: 답 (토지매각)

감정가: 498,015,000원

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1785.00㎡ (약 539.66평)

건물면적: 0.00㎡

본 물건은 토지 면적 1785.00제곱미터(약 539.66평)의 농경지(답)이며, 감정가는 4억 9천 8백 1만 5천원으로 평가되었습니다.

1.3. 권리 관계

소유자: 구OOOOO

채무자: 구OO

채권자: 진OOOOO

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 특별한 특이사항이 보고되지 않아 현황상 법정지상권이나 유치권 등 중대한 권리상 하자가 없다면 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 매각대상은 토지 전체입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건의 지목은 '답'이나, 토지이용계획확인서상 **제1종일반주거지역**으로 지정되어 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 제1종일반주거지역은 저층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역으로, 향후 건축 개발을 통한 부가가치 창출에 유리합니다.

주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있어 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다. 위치는 사천시 서동 소재 대방초등학교 북동측 인근입니다.

2.2. 접근성 및 형태

본건은 남측 하향 완경사지대 내의 부정형 토지이며, 현재는 농경지로 이용 중입니다.

도로 상태는 북측, 동측, 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 간선도로 및 국도가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리관계 특이사항

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었으며, 임대차 관계 역시 없는 것으로 파악됩니다. 이는 명도(인도) 과정의 복잡성을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

3.2. 토지이용계획 분석

토지이용계획은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거시설 건축이 가능합니다.

다만, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 건축 가능한 용도 및 규모에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 상대보호구역 규정을 반드시 확인하여 희망하는 건축 용도(예: 주점, 숙박시설 등)의 허가 여부를 사전에 검토해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보 분석

4.1. 상권 및 주위 환경

주변은 주거시설과 농경지가 혼재되어 있으나, 용도지역이 주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지 개발 압력이 높은 지역입니다. 현재는 상권이 크게 발달되어 있지 않으므로 상업용지 개발보다는 주거용 택지 개발에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

4.2. 생활정보

대방초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경 측면에서 유리하며, 인근 간선도로 및 국도를 통해 사천시내 또는 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 주요 리스크

지목과 용도지역의 불일치: 지목은 '답'이나 용도지역이 '제1종일반주거지역'이므로, 건축을 위해서는 반드시 지목변경(형질변경)이 수반되어야 하며 이에 따른 비용과 인허가 절차가 발생합니다.

토지 형태: 토지가 부정형이며 완경사지대이므로, 개발 시 토목공사 비용이 추가되거나 토지 이용 효율성이 다소 떨어질 수 있습니다.

경계 확정의 필요성: 정확한 위치 및 경계확정을 위해서는 반드시 측량을 요하는 물건이므로, 입찰 전 측량 가능 여부 및 예상 비용을 고려해야 합니다.

혐오시설: 보고서 상에는 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 개발 목적에 따라 현장 답사를 통해 인근의 폐기물 처리시설, 변전소, 주유소, 축사 등 기피시설 유무를 필히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본 물건은 지목상 '답'이지만 법적 용도지역이 **제1종일반주거지역**이라는 핵심적인 장점을 가진 토지입니다. 사천시 서동 대방초등학교 인근의 주거지역 토지라는 점에서 향후 단독주택, 다가구주택 등의 건축을 통한 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 부정형 토지 형태와 측량 필요, 교육환경보호구역 등의 제한사항을 면밀히 검토하고 개발 비용을 정확히 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

주거지역 토지: 용도지역이 주거지역(제1종일반주거지역)으로 지정되어 있어 토지 자체의 잠재적인 가치가 높음.

양호한 접근성: 폭 2-3미터 내외의 포장도로에 다방면으로 접하고 있어 건축 및 차량 접근성이 좋음.

깨끗한 권리: 권리관계상 특별한 하자가 없어 보이는 부동산임의경매 물건으로, 명도 리스크가 적을 것으로 예상됨.

법원 정보

진주지원 경매5계