나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34971 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1229 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34971 [1] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1229 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경34971
- 주소: 경상남도 하동군 하동읍 중서1길 21
- 감정가: 125,047,360원
- 최저가: 40,975,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 단독주택
진주지원 경매5계 2024타경34971 | 소재지: 경상남도 하동군 하동읍 중서1길 21 | 감정가: 125,047,360원 | 최저가: 40,975,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 개요 및 특징
1.1. 기본 정보 및 매각 조건
사건번호: 진주지원 2024타경34971 (1)
소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 1229
용도: 단독주택
감정가: 125,047,360원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 일부 포함)
1.2. 면적 및 구조 현황
토지 면적: 215.00㎡ (약 65.03평)
건물 면적: 293.90㎡ (약 88.91평)
제시외 건물 면적: 16.00㎡ (약 4.84평, 매각 포함)
건물 구조: 기호(2) 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 (1994년/1997년 증축), 기호(3) 블럭조 스레이트지붕 단층 (1993년)
이용상태: 주택으로 이용 중
특이사항: 본건은 토지 및 건물 전체를 일괄매각하며, 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 16.00㎡는 매각에 포함되나, 목록[2] 건물 옥상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
1.3. 주요 특이사항 및 주의사항
본건은 법정지상권의 성립 여지가 존재하는 것으로 특이사항에 기재되어 있어, 이 부분에 대한 심층적인 권리 분석이 필요합니다.
인접 필지와의 경계가 불분명하므로, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 반드시 측량을 요합니다.
2. 입지 조건 및 주변 환경 분석
2.1. 위치 및 접근성
본건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 소재 "중동마을회관" 북측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.
교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준으로 판단됩니다.
도로상태는 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있으며 남측으로 진입로가 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.
2.2. 토지 이용 및 환경 특성
토지 형태는 부정형 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경으로는 양호합니다.
또한 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 가축 사육으로 인한 환경 오염이나 악취 발생 가능성이 낮습니다.
역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 개축 시 문화재 보존 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.
2.3. 혐오 시설 및 잠재적 환경 리스크
직접적인 인근 혐오시설은 확인되지 않으나, 하동군 전체적으로 인구 감소 지역이라는 특성이 있으며 노후 공동주택 시설 개선 사업을 진행할 만큼 주거 환경 개선에 대한 요구가 있는 지역입니다.
인근 금남면/금성면 등에서 광역 쓰레기 처리장 문제로 인한 지역 갈등이 발생한 사례가 있어, 지역 내 환경 시설(폐기물, 하수종말처리장 등)의 위치에 따라 잠재적 환경 리스크가 있을 수 있으니 최종 확인이 필요합니다.
3. 권리 분석
3.1. 채권 관계 및 경매 유형
경매구분은 부동산강제경매로 채권자 오OOOOOO가 신청한 사건입니다.
소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 소유자의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되는 것으로 파악됩니다.
3.2. 핵심 권리 분석 (법정지상권)
가장 중요한 권리 리스크는 '법정지상권' 특이사항입니다. 토지와 건물의 소유자가 동일인(김OO)이므로, 경매 절차상 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권이 낙찰자에게 모두 이전되면 법정지상권은 성립하지 않거나 낙찰로 혼동 소멸될 가능성이 높습니다.
다만, 법정지상권의 성립 여부는 매각 당시의 토지와 건물의 소유자 관계, 토지에 대한 저당권 설정 당시의 건물 존재 여부 및 소유자 관계 등 복잡한 법률적 사실관계를 통해 최종 판단되므로, 입찰 전 반드시 이 부분에 대한 면밀한 확인(등기부등본 확인 및 법률 전문가의 자문)이 필수적입니다.
3.3. 제시외 건물 및 경계 문제
제시외 건물(ㄱ~ㄷ, 16.00㎡)이 매각에 포함되므로, 별도의 철거 및 명도 비용 발생 가능성은 낮습니다.
반면, 옥상 컨테이너는 매각 제외로, 낙찰 후 소유자(또는 점유자)를 상대로 별도의 명도(철거) 소송이 필요할 수 있습니다.
경계 불분명에 따라 낙찰 후 경계 침범 이슈가 발생하지 않도록 측량을 통한 명확한 위치 확인이 요구됩니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 환경 분석
본건은 상업 지역이 아닌 제2종일반주거지역 내 단독주택이 밀집된 지역으로, 상업적인 투자가치보다는 실거주 및 장기적인 주거 안정성에 초점을 맞추어야 합니다.
주위 환경이 '보통시 됨'으로 평가되어 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 의원 등)은 갖추어져 있을 것으로 추정되지만, 대규모 상권 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.
4.2. 생활 및 임대 정보
본건의 주택 이용상태는 양호하며, 사용승인일이 1990년대 중반으로 다소 노후된 상태입니다.
감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무 확인을 위해 현장 조사 및 명세서 확인이 필수적입니다.
해당 지역은 청년층 인구 순유출이 심각한 전형적인 농촌지역의 특성을 보이고 있어, 임대 수익보다는 실거주 목적의 접근이 더 합리적으로 보입니다.
5. 잠재적 리스크
1) 법정지상권 리스크: '특이사항'에 명시된 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 또는 건물만의 소유권 분쟁 및 경제적 손실이 발생할 수 있습니다. (가장 큰 리스크)
2) 경계 불분명 리스크: 인접 필지와의 경계 불분명으로 인해 낙찰 후 측량 비용 및 인접 필지와의 분쟁 가능성이 있습니다.
3) 컨테이너 철거 리스크: 매각 제외된 옥상 컨테이너에 대한 별도의 철거(명도) 절차가 필요하여 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
4) 노후화 리스크: 주택이 1990년대 초중반에 건축되어 노후화되었으므로, 취득 후 리모델링 및 유지보수 비용 발생이 불가피합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 하동읍 읍내리 주거 지역에 위치한 토지/건물 일괄매각 주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있어 기본적인 주거 환경은 보통 수준입니다.
감정가가 1억 2천만 원대로 책정되어 있으며, 토지 면적 대비 건물 면적이 넓고 제시외 건물까지 포함되어 있어 실사용 면적이 풍부합니다.
6.2. 투자 포인트
1) 낮은 감정가: 단독주택 및 넓은 토지 면적(65.03평), 풍부한 건물 면적(88.91평)을 고려할 때, 초기 투자 부담이 비교적 낮습니다.
2) 실거주 적합성: 제2종일반주거지역에 위치하며, 주택으로 즉시 이용 가능합니다. 노후도만 개선하면 넉넉한 공간을 확보할 수 있습니다.
3) 규제 완화 지역: 가축사육제한구역(전부제한)으로 쾌적한 환경을 유지할 수 있습니다.
6.3. 결론
투자자는 반드시 법정지상권 문제의 법적 해결 가능성을 선행적으로 검토하고, 매각 제외된 컨테이너 처리 방안을 수립해야 합니다. 권리적 하자가 해소된다는 전제하에, 실거주 목적의 저가 매입 및 리모델링 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.
법원 정보
진주지원 경매5계