나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35677 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 산66 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35677 [1] 경상남도 진주시 집현면 장흥리 산66 임야 경매

• 사건번호: 2024타경35677
• 주소: 경상남도 진주시 집현면 장흥리 산66
• 감정가: 28,667,500원
• 최저가: 9,394,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경35677 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 장흥리 산66 | 감정가: 28,667,500원 | 최저가: 9,394,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경35677 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 장흥리 산66 외

용도: 임야 외 (현황 묘지, 전, 답, 주거나지 등 혼재)

토지면적: 3,375.00㎡ (약 1,020.84평)

감정가: 28,667,500원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 장OO

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음

주의사항: 목록[1~8] 지적도상 맹지, 현황 묘지 판단, 측량 요함

2. 입지 조건 및 현황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 장흥리 소재 "장흥마을" 북측 및 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 전·답, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 대중교통의 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

제시된 목록은 총 12필지이며, 대부분 급경사지 또는 완경사지의 사다리형 및 부정형 토지입니다. 현황은 묘지 상태(일련번호 1-7), 토지임야(일련번호 8), 전(일련번호 9, 12), 주거나지(일련번호 10), 답(일련번호 11) 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 특히 일련번호 1-7은 현황 묘지 상태인 점이 핵심 주의사항입니다.

2.4. 인접 도로상태

대부분의 필지(일련번호 1-7, 10)는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해서만 접근이 가능합니다. 다만, 일련번호 8은 일부 현황 도로와 연계된 도로에 접하며, 일련번호 9, 11, 12는 각각 2~3미터 내외 폭의 도로에 일부 접하고 있어 접근성이 비교적 양호한 필지도 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본건은 채권자 장OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 윤OO이므로 기본적인 권리관계는 단순하나, 물건 자체의 하자가 중요한 사건입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 분묘기지권 성립 여지입니다. 현황 봉분이 없는 "묘지"로 판단되는 필지(1-8)가 다수이며, 암장, 평장, 가묘, 이장 등의 재확인이 필요한 상황입니다. 분묘 소재가 확인될 경우 분묘기지권이 성립할 수 있어 낙찰자가 이를 인수해야 하는 매우 중대한 리스크가 존재합니다.

또한, 매각대상은 전체 3,375.00㎡ (약 1,020.84평)의 토지 일괄매각이며, 건물이나 제시 외 물건은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 진주시 외곽의 임야, 농지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역에 위치하므로, 상업 시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 투자 가치는 매우 낮으며, 주된 투자 목적은 농지 또는 장기적 임야 활용에 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 "장흥마을"이 위치하고 있어 기초적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 대형 생활 편의시설 접근은 어려울 것으로 판단됩니다. 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 법적 제한 사항

대부분의 필지(1-8, 10)는 보전녹지지역이며, 일부 필지(9, 11, 12)는 생산녹지지역에 속해 있습니다. 보전녹지지역의 경우 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

특히, 일련번호 1-8 필지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 법적 규제가 매우 강력합니다. 일련번호 9 필지는 하천구역에 일부 포함되어 있는 점도 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 리스크

가장 치명적인 리스크로, 현황 묘지로 판단되는 필지(1-7)가 다수 포함되어 있습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발이 원천적으로 불가능해지거나, 복잡한 이장 협의 및 소송 비용이 발생할 수 있습니다. 암장, 평장 등의 미확인된 묘지 존재 가능성도 높습니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근 리스크

일련번호 1-7, 10 필지는 지적도상 맹지이므로, 접근을 위해 인접 필지의 토지사용승낙을 받아야 하는 등 추가적인 비용 및 협의가 필요합니다. 일부 필지가 현황 도로와 접하고 있으나, 전체 토지의 효율적 이용에는 한계가 있을 수 있습니다.

6.3. 경계 및 현황 불일치 리스크

인접 필지와의 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 측량이 필수적입니다. 또한, 지목(임야)과 현황(묘지, 전, 답, 주거나지)의 차이가 크므로, 현황에 따른 추가 규제가 발생할 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 진주시 외곽에 위치한 총 3,375.00㎡ (약 1,020.84평)의 대규모 토지 일괄매각 물건입니다. 평당 약 28,000원의 낮은 감정가로 인해 저렴한 투자가 가능해 보일 수 있으나, '분묘기지권 성립 여지'와 '보전녹지지역 및 산지'라는 개발 제한 사항이 핵심적인 위험 요소로 작용합니다.

투자 난이도가 '최상'인 물건으로, 분묘 처리 및 개발 행위 제한에 대한 명확한 해결책을 가진 전문 투자자에게만 적합하다고 판단됩니다. 일반 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 토지 (1,020.84평)를 저렴한 감정가(평당 약 2.8만원)로 취득할 수 있는 기회입니다.

다양한 용도 현황: 묘지, 전, 답, 주거나지 등 다양한 현황으로 이용 중이어서 장기적인 용도 변경이나 활용 계획 수립 시 유연성이 있습니다.

토지 이용 계획: 생산녹지지역 필지(일부)를 활용하여 농지 목적의 장기적 투자를 고려할 수 있습니다.

7.3. 주의 사항 요약

1순위: 분묘기지권 리스크 (분묘 확인 및 처리 계획 필수)

2순위: 개발 제한 (보전녹지 및 공익용산지 규제 확인)

3순위: 맹지 문제 및 측량 필요 (접근성 및 경계 확인 비용 발생)

법원 정보

진주지원 경매5계