나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36175 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36175 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 2층201호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경36175
• 주소: 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 2층201호 (재성햇살채아파트)
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 30,146,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 아파트

진주지원 경매5계 2024타경36175 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 진삼로 1290-9, 102동 2층201호 (재성햇살채아파트) | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 30,146,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36175 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (재매각)

1.2. 면적 정보

전용면적: 59.4575㎡ (약 18.0평)

추정 공급면적: 약 80㎡ (구 24평형 추정)

토지면적(대지권): 49.13㎡ (약 14.9평)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건 내 2층

사용승인일: 2006.05.29 (약 19년 경과된 아파트임)

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 지역적 특징

본건이 위치한 사천시 정동면 예수리 일대는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 행정구역상 정동면에 속하지만 사천시 중심지와 인접하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

2.2. 최고의 입지:

본건 아파트는 '사천시립도서관' 남서측 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 양호합니다. 주위 환경은 비교적 보통인 편이나, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거지로서의 가치는 안정적이라 판단됩니다.

2.3. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 시내외 이동이 보통 수준으로 편리합니다. 고속도로 사천IC 접근성도 무난합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계

소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하며, 채권자는 김OO인 부동산강제경매 사건입니다. 소유자-채무자가 동일하므로 경매 진행 자체에 큰 걸림돌은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 핵심 위험 요소: 임차인 대항력 인수 문제 (최우선 주의사항)

본 경매 건의 **가장 중요한 리스크**는 '대항력 있는 임차인'입니다.

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

- 임차인이 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, **그 잔액(미배당금)을 매수인이 인수해야 합니다.**

- 따라서, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 대항력 여부, 보증금액, 배당요구 현황 등을 철저히 조사하고, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 기타 특이사항: 재매각

본건은 **재매각** 사건입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 경매를 의미합니다. 재매각 시에는 입찰보증금이 통상적인 금액보다 높아질 수 있으니(보통 최저가액의 20%) 공고문을 확인해야 하며, 이전 낙찰자가 잔금을 포기할 정도로 물건에 예상치 못한 하자가 있었는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 주변은 주거 지역으로, 대규모 상업시설보다는 아파트 단지를 위한 근린생활시설(마트, 편의점 등)이 주를 이룹니다. 도보로 이용할 수 있는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 교육 및 편의시설

- 교육: 인근에 정동초등학교 등 초등학교가 위치하여 통학이 용이하며, '사천시립도서관'이 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다.

- 편의: 은행, 병원 등의 주요 인프라는 사천 시내 중심부로 이동해야 하지만, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 단지 주변에서 해결 가능합니다.

4.3. 혐오 및 기피 시설 (NIMBY)

- 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 **비행안전제5구역(전술)** 에 해당하여 군사 관련 규제를 받을 수 있습니다. 이는 건축물 신축 및 증축 시 제약을 야기할 수 있으나, 기존 아파트 이용에는 직접적인 문제가 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

- **임차인 잔액 인수 위험:** 대항력 있는 임차인의 배당금 미수령액을 매수인이 인수할 가능성이 **가장 큰 리스크**입니다. 철저한 임차인 분석이 필수입니다.

5.2. 면적 차이 리스크

- 등기사항전부증명서상 전유면적(59.4579㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(59.4575㎡)에 미세한 차이(0.0004㎡)가 존재합니다. 감정평가는 대장 면적을 기준으로 했으므로, 법적 효력을 기준으로 하되, 추후 등기 절차 시 참고해야 합니다.

5.3. 물리적 리스크

- 2층 저층이라는 점은 선호도에 영향을 줄 수 있습니다. 일조권, 사생활 침해, 소음 등을 현장 조사 시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 사천시 정동면의 약 19년 된 소형 아파트(구 24평형 추정)로, 실수요층이 두터운 지역에 위치하고 있습니다. 감정가 92,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험**이라는 결정적인 권리상 하자가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 인수 금액을 정확히 반영해야만 안전한 투자가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

- **실수요 적합:** 59㎡대 아파트는 소형 평형으로 실수요자 및 신혼부부에게 선호도가 높아 환금성이 양호합니다.

- **저평가 기회:** 재매각과 대항력 임차인 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 철저한 권리 분석을 통해 위험을 제거하고 입찰한다면 **시세 대비 상당한 할인된 가격**으로 취득할 수 있는 기회가 됩니다.

- **양호한 입지:** 사천시립도서관 인근, 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계