나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36175 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2 재성햇살채아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 "사천시립도서관" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서(재성햇살채아파트 102동 2층 201호), 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건 내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2006.05.29)

외벽: 몰탈위 페인팅 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 등고평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 차량 진출입이 가능한 주출입구가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2011-08-04)(제2종일반주거지역) , 기반시설부담구역(2019-02-21)(정동지구), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유면적이 59.4579㎡이나 집합건축물대장상 전유면적이 59.4575㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대항력 주의 요함.
-매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 배당에서 보증금 전액을 배당 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수함.
-제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유면적이 59.4579㎡이나 집합건축물대장 전유면적 59.4575㎡임. 집합건물대장상 전유면적(59.4575㎡) 기준으로 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경36175 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 650-2, 재성햇살채아파트 102동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 토지 면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

* 토지 지분: 49.1281㎡ (약 14.86평)

* 건물 전용 면적: 59.4575㎡ (약 18.00평)

* 건물 총 면적 (공급 면적 추정): 59.46㎡ (약 18.00평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2006년 5월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 내 2층

* 총 층수: 9층

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 정동면 예수리 소재 "사천시립도서관" 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 본건 단지는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 내역:

* 말소기준권리: 2021년 1월 25일 접수된 이정은의 가압류 (갑21).

* 매각으로 인해 말소될 권리: 갑21, 갑22, 갑23, 갑24, 갑25. (소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 인수되는 권리:

* 을구 8번 주택임차권: 김성경, 2017년 9월 21일 전입 및 확정, 보증금 100,000,000원.

* 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 채권자: 김OO (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성경

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017년 9월 21일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2021년 3월 2일

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

* 편의시설:

* "사천시립도서관"이 인근에 위치.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 아파트 단지(사천 KCC스위첸, 사천 엘크루 센텀포레 등)가 개발되어 주거 편의성이 갖추어진 지역임.

* 잠재적 혐오시설:

* 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 축산업 활동 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 2층에 위치. 사용승인일은 2006년 5월 29일로, 약 18년 경과된 아파트임.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 관련 설비 등이 구비되어 있음.

* 마감 상태:

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등.

* 창호: 새시창호 등 마감.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성:

* 가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 김성경 씨의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 수 있음.

* 임차인의 배당 여부 및 잔액 인수 금액을 정확히 파악해야 함.

* 건물 노후화: 2006년 준공으로 건물 연식(약 18년)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

* 토지 이용 제한:

* 비행안전제5구역(군사기지 및 군사시설 보호법): 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 제한 사항 존재.

* 면적 차이: 등기사항전부증명서상 면적(59.4579㎡)과 집합건축물대장상 면적(59.4575㎡) 간의 미미한 차이가 존재하나, 감정평가 기준은 집합건축물대장상 면적임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 정동면에 위치한 아파트로, 감정가는 92,000,000원입니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김성경 씨의 존재이며, 보증금 100,000,000원 중 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

* 이 임차인 리스크를 어떻게 해소하느냐에 따라 본 건의 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되나, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 협상 통한 유리한 조건 확보 가능성: 대항력 있는 임차인과의 협상을 통해 명도 부담을 줄이거나, 상호 합의된 조건으로 명도를 진행할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 인수 리스크를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시장 가격 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 사천시 지역 내 주거 선호도: 사천 지역 내 아파트 단지들이 개발되어 있어 기본적인 주거 환경이 갖추어진 지역임.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인 김성경 씨의 보증금 100,000,000원입니다.

* 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 92,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 가능 금액(최대 100,000,000원)을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 실제 입찰가는 해당 임차인과의 협상 결과, 보증금 회수 예상액, 그리고 본 건의 향후 시장 가치를 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 투자자는 임차인의 배당 현황을 면밀히 확인하고, 인수해야 할 금액을 명확히 파악한 후, 총 부담액이 적정하다고 판단될 때 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.