나이스옥션 법원경매 포항 2024타경34379 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 108동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 "대잠사거리" 남측 인근에 위치하는 "포항자이아파트 제108동 제4층 제403호 아파트"로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제4층 제403호 아파트로서,
- 외 벽 : 화강석, 인조석 붙임 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
- 바 닥 : 바닥재 및 자기질 타일 마감 등
- 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 도로가 개설되어 있어 본건 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-07-28), 지구단위계획구역(2015-07-28), 공원(2015-07-28)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(2015-07-28)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 중점경관관리구역(2020-02-13)(희망대로)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2024타경34379 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 108동 4층 403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

360,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 34.59㎡ (약 10.46평)

* 토지지분: 34.5901㎡ (약 10.46평)

* 건물면적: 72.92㎡ (약 22.06평) - 전용면적

* 건물지분: 72.9179㎡ (약 22.06평) - 전용면적

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

재매각

1.10. 주의사항

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.11. 특수물건정보

재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 "대잠사거리" 남측 인근에 위치하는 "포항자이아파트 제108동 제4층 제403호 아파트"로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음 [cite: from input data].

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임 [cite: from input data]. 단지 주변으로 도로가 개설되어 있어 본건 출입이 용이함 [cite: from input data]. "포항 자이아파트" 버스정류장이 인근에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

단지 주변으로 도로가 개설되어 있어 본건 출입이 용이함 [cite: from input data].

2.4. 주변 편의시설 및 학군

단지 인근에는 포항시청, 포항성모병원 등 주요 관공서 및 의료시설이 위치하고 있으며, 이마트, 롯데마트 등 대형마트와 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 단지 내에는 피트니스 센터, 실내 골프연습장, 도서관 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖추어져 있음. 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경도 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 전세권설정등기(2022.04.06. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 갑구 6번 강제경매개시결정(2024.08.05. 등기)이 말소기준권리임 [cite: from input data].

3.2. 등기부 요약

* 갑구 2번: 2018-12-21 접수, 소유권이전 1번신탁등기말소, 권리자: 권오걸, 말소: -

* 갑구 4번: 2020-01-21 접수, 소유권이전, 권리자: 권영근 외 1명, 말소: -

* 갑구 5번: 2022-02-14 접수, 공유자전원지분전부 이전 (매매 금450,000,000원), 권리자: 윤홍기, 말소: -

* 을구 1번: 2022-04-06 접수, 전세권설정, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 400,000,000원, 말소: 인수

* 갑구 6번: 2024-08-05 접수, 강제경매 (말소기준권리), 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 418,732,257원, 말소: 말소

3.3. 인수되는 권리 및 금액

을구 1번 전세권설정등기가 매수인에게 인수되며, 해당 권리금액은 400,000,000원임 [cite: from input data].

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음 (참고: 위 임차인 정보와 별개로, 등기부상 을구 1번 전세권이 존재하며 이는 인수됨)

* 비고:

3.5. 총 인수 보증금/권리금액

400,000,000원 (을구 1번 전세권)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상권이 발달한 지역임 [cite: from input data]. 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 단지 내 상가 시설도 갖추어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/외부 시설

포항자이아파트는 GS건설이 시공했으며, 총 1,567세대로 이루어진 대단지임. 단지 내에는 풍부한 녹지 공간과 함께 피트니스 센터, 실내 골프연습장, 사우나, 작은도서관, 카페테리아 등 입주민을 위한 다양한 부대시설이 마련되어 있어 주거 편의성이 높음. 또한, 세대당 1.32대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 (추정)

본 물건은 재매각으로 진행되고 있음. 이는 최초 매각 시 매수인이 잔금을 미납하였거나, 매각물건명세서에 기재된 인수되는 권리(을구 1번 전세권) 등으로 인해 매수인이 부담해야 할 총 금액이 예상보다 높아 유찰되었을 가능성이 있음.

6.2. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높음. 이는 입찰 참여 시 더 많은 자금 준비가 필요함을 의미함.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 공원(저촉): 공원 부지에 일부 저촉되어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 철도보호지구: 철도 운행 및 유지보수에 관한 규제를 받을 수 있음.

* 상대보호구역: 학교 주변으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있음.

* 중점경관관리구역: 경관 보전 및 관리에 관한 지역적 규제를 받을 수 있음.

6.4. 혐오시설 (잠재적)

포항자이아파트 인근 부지에 장례식장 건축 허가가 있었던 사실이 있음. 주민들의 강력한 반대에도 불구하고 2020년 관련 건축 변경 허가가 승인되었으며, 이는 지역 주민들의 생활 환경 및 교육 환경에 대한 우려를 야기한 바 있음. 현재 건축 여부 및 정확한 위치에 대한 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경적 요인으로 고려해야 함.

6.5. 인수되는 고액 권리

을구 1번 전세권(400,000,000원)이 매수인에게 인수되므로, 입찰가와 별개로 4억 원의 추가적인 부담이 발생함. 이는 감정가(360,000,000원)보다 높은 금액으로, 매수인의 총 투자 비용에 큰 영향을 미침.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대잠동의 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 단지 내/외부 인프라를 갖춘 포항자이아파트임. 교통, 편의시설, 교육 환경 등 생활 여건이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 요소가 많음. 그러나 재매각 물건이며, 최저매각가의 20%에 달하는 높은 매수신청보증금, 공원 저촉 및 철도보호지구 등 토지이용계획상 제한사항이 존재함.

무엇보다 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 4억 원의 전세권임. 이는 감정평가액을 초과하는 금액으로, 매수인의 총 투자 비용을 높이는 주요 요인이 됨. 또한, 과거 아파트 인근 장례식장 건축 허가와 관련한 주민 반대 사례가 있어 환경적 요인에 대한 추가적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 포항시 남구 대잠동의 우수한 입지와 교통 편의성

* 잘 갖추어진 단지 내 커뮤니티 시설 및 주변 생활 인프라

* 포항자이 아파트 브랜드 가치 및 대단지로서의 장점

* 정비된 아파트 단지 환경 및 양호한 주거 쾌적성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 360,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 전세권이 400,000,000원에 달함. 최근 유사 면적의 실거래가가 약 3.9억~4.3억 원 수준임을 고려할 때, 단순히 감정가에 입찰하는 것은 인수되는 권리금을 제외하면 실질적인 수익성이 낮을 수 있음.

재매각 및 인수되는 높은 금액의 권리를 고려하면, 입찰가는 신중하게 결정해야 함. 인수되는 4억 원을 포함한 총 예상 취득 비용과 시장 가치를 면밀히 비교 분석하여, 보수적인 접근이 필요함.

보수적인 관점에서, 인수되는 4억 원을 고려했을 때, 입찰가는 감정가 수준인 360,000,000원에서 소폭 가감하는 수준으로 예상해 볼 수 있으나, 실제 시장 가치, 임대 수익률, 향후 부동산 전망 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 입찰가와 별도로 고려되는 인수 부담금으로, 입찰가 자체는 360,000,000원 수준 또는 그 이하에서 시작하는 것이 합리적일 수 있음. 다만, 총 지출액(입찰가 + 400,000,000원)이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.