나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35921 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1490-8 장성삼도뷰엔빌더블유 101동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성고등학교" 북서측 인근에 위치하는
"장성삼도뷰엔빌더블유" 101동 13층 1302호 단위세대 아파트로서 부근일대는 아파트단지,
근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건중 13층 1302호 단위세대로서

외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
내 벽 : 벽지, 일부타일등 마감.
바 닥 : 내장바닥재, 일부타일등 마감.
창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 인접지와 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 8-9차선의, 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 폭 약 10m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40M-50M)(접함), 소로1류(폭 10M-12M)(접함), 소로3류(폭8M 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은
외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법의 적용을 받는 전세사기피해 주택임(피해자 장준호)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경35921 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1490-8 장성삼도뷰엔빌더블유 101동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 258,000,000원

토지면적: 50.21㎡ (약 15.20평)

토지지분: 50.207㎡ (약 15.20평)

건물면적: 110.73㎡ (약 33.49평)

건물지분: 110.729㎡ (약 33.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장성고등학교" 북서측 인근에 위치하는 "장성삼도뷰엔빌더블유" 101동 13층 1302호 아파트입니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다. [cite:from appraisal summary]

* 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측으로 왕복 8-9차선의 도로, 서측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 폭 약 10m, 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:from appraisal summary]

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로3류(폭 40M-50M), 소로1류(폭 10M-12M), 소로3류(폭8M 미만) 도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite:from appraisal summary]

1.3. 권리분석

* 본건 경매 물건은 "전세사기피해 주택"으로 지정되어 있으며, 피해자로 "장준호"가 명시되어 있습니다. [cite:from caution notes]

* 권리분석 결과, 말소기준권리는 2021년 11월 10일 접수된 주식회사신성이엔지의 전세권 설정(을2)으로 판단됩니다. [cite:from register info]

* 이에 따라 해당 전세권을 포함한 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:from register info]

* 임차인 현황 상 "장준호"가 보증금 200,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2024-09-09) 및 확정일자(2024-08-26)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. [cite:from tenant info]

* 그러나, "전세사기 피해 주택"이라는 특이사항과 "대항력있는 임차인, 선순위 전세권" 표기는 잠재적인 위험 요소를 내포하고 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다. [cite:from caution notes, special property info]

* 인수되는 보증금은 합계 0원으로 명시되어 있습니다. [cite:from tenant info]

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 장성동은 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 장성고등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설 및 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 장성삼도뷰엔빌W

* 건축년도: 2011년

* 총 세대수: 502세대 (6개동)

* 주차 대수: 총 703대 (지하 전기차 충전기 40대 포함) [cite:from apartment info]

* 해당 동(101동)은 지상 26층, 본건(1302호)은 13층에 위치합니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 있습니다. [cite:from apartment info]

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 본건이 "전세사기 피해 주택"으로 지정되어 있으며, 임차인 "장준호"가 피해자로 명시되어 있다는 점입니다. [cite:from caution notes]

* 비록 상세 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 분석되나, '전세사기 피해 주택'이라는 법적 지정 사실은 매수인에게 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 부담을 야기할 수 있습니다.

* 따라서, 해당 주택의 전세사기 관련 법률 적용 및 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 인근에 이렇다 할 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 주요 아파트 단지 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성은 양호합니다. 하지만 '전세사기 피해 주택'으로 지정된 점이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 권리상 소멸되는 부분이 많아 보이나, 전세사기 관련 법적 이슈는 복잡하고 예측하기 어려운 부분이 많으므로, 매수인은 관련 법규 및 판례 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 포항시 북구 장성동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 아파트 단지로서의 기본적인 가치는 유지될 것으로 보입니다.

* 감정가(258,000,000원) 및 최근 실거래가(2026년 6월, 84.834㎡ 기준 19,000만원~20,000만원)를 고려할 때, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 전세사기 관련 문제가 명확히 해결되거나, 법적 리스크가 희석될 경우 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 84.834㎡ 면적의 아파트가 19,000만원에서 20,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 224만원에서 236만원 수준입니다. [cite:from JSON data]

* 본건의 건물 면적은 110.73㎡이므로, 이를 기준으로 예상 시세는 약 25,450만원 (110.73㎡ * 229.85만원/㎡)으로 산정됩니다. [calculation based on JSON data]

* 감정가 258,000,000원은 이와 유사한 수준입니다.

* 하지만 '전세사기 피해 주택'이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 100% 수준인 약 219,300,000원 ~ 258,000,000원 범위로 제안합니다.

* 본 물건의 경우, 입찰가 산정 시 전세사기 관련 문제 해결 비용 및 소요 시간을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.