나이스옥션 법원경매 대구 2024타경116553 [2] 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신평동 소재 "조일로봇고등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산
(토지, 건물)으로서, 주위는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지대로
제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

기호 1-4,6) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지임.
기호 5) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)
추가기재하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

■ 일련번호 2) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)
추가기재하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

■ 일련번호 3) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)
추가기재하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

■ 일련번호 4) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)
추가기재하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

■ 일련번호 5) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)

■ 일련번호 6) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2018-04-10)
추가기재하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물 감정평가 요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철골조 판넬지붕 1층 건물로서,
- 벽체 : 샌드위치판넬 마감 등
- 바닥 : 칼라하드너 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

나) 일반철골구조 기타지붕,샌드위치판넬지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 사이딩판넬 마감 등
- 내벽 : 판넬 위 벽지 및 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 타일 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) : 창고임.
나) 1층 : 사무실임.
2층 : 사무실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "수성못역 3호선" 서측 인근에 위치하는
"제이2078타워" 제4층 제402호 외 3개호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이
혼재하는 지대로 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제402호 外 3개호로서,
- 외벽 : 화강석치장 및 외장타일 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 바닥 : 타일 마감 등
- 창호 : 페어글래스 창호 마감임.

이용상태

가-라) : 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "상업용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 70M 및 북측으로 폭 약 10M의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심),
광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두산초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

■ 일련번호 2) 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역(두산초등학교), 추가기재(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고 바람.

토지의 상황

"토지 감정평가요항표" 참고 바람.

건물의 구조 및 현상

"건물 감정평가요항표" 참고 바람.

기계/기구의 현상

본건 기계기구 1,2)는 자동차 부품(카메라 등) 제작 등의 목적으로 사용되는 기계기구로서,
기준시점 현재 별첨 "사진"과 같이 해체 보관중인 바, 작동여부 재확인이 필요함.

공작물의 현상

-

기타참고사항

본건 기계기구 1,2)는 현재 가동이 중단된 상태로서, 외관을 보아 특별한 파손 등이 없어
보여 정상가동을 전제로 감정하였으므로, 숨겨진 기계하자, 고장 등으로 인한 작동불능은
확인하기 어려운 바, 입찰자는 현장에 임장하여 면밀히 확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 주식회사 이노이앤씨부터 403호, 404호, 405호와 관련하여, 부과년월 2024. 4월까지 공용부분에 대한 관리비 금 1,064,970원이 미납되어 있다는 2025.6.20.자 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음(2025.6.20. 변경)
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2024타경116553 (2)호 부동산 임의경매 사건입니다.

건물은 대구광역시 수성구 두산동 207-5번지에 위치한 제이2078타워 4층 402호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 3,140,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 총 토지 면적은 73.66㎡(토지 지분 73.6561㎡)이고, 총 건물 면적은 317.57㎡(건물 지분 317.56500000000005㎡)입니다.

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각, 403호, 404호, 405호 관련 공용부분 관리비 미납분 1,064,970원(2024년 4월까지)이 매수인에게 인수될 수 있다는 점, 그리고 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 수성구 두산동에 위치한 제이2078타워 4층 402호입니다.

지하철 3호선 수성못역에서 서측 인근에 자리하고 있어 접근성이 양호합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 환경이 조화롭게 이루어져 있습니다.

물건이 접한 도로는 동측으로 약 70m, 북측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 광로 및 소로에 접하여 있어 입지적 가치가 높습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 대구은행의 근저당 (을1)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 약 63억 8천 8백만원에 달합니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위로 접수된 근저당(을2), 가압류(갑3, 갑4, 갑5, 갑7, 갑8, 갑9), 압류(갑10), 소유권 이전(갑2) 등 모든 권리는 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 인수할 권리 부담 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.11.13, 대항력 없음.

* 주식회사 아이에스일렉: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업자등록일 2023.08.30, 배당신고일자 2024.09.27, 대항력 없음.

* 주식회사 제이에이치쏠라: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023.09.05, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수되는 총 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구 수성구의 주요 상업지역 중 하나인 두산동에 위치하며, 지하철 3호선 수성못역 역세권에 자리하고 있습니다.

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 유동인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

제이2078타워는 현대적인 상업 건물로, 지역 내에서 중요한 상업 시설로서 기능할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

근린상업지역 및 제1종일반주거지역에 속해 있어, 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 4층 402호에 해당합니다.

내부에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 즉시 사용 가능한 상태입니다.

건물은 총면적 317.57㎡ (약 96.06평) 규모이며, 이는 근린생활시설로서 충분한 공간을 제공합니다.

주변에 아파트 단지가 많아 주거 생활 환경이 안정적이며, 수성못역 인근으로 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각 등 여러 특이사항을 가지고 있어 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

특히, 403호, 404호, 405호와 관련하여 2024년 4월까지의 공용부분 관리비 1,064,970원이 미납된 것으로 신고되었습니다. 본 건은 402호이나, 일괄매각 대상에 포함될 경우 해당 관리비가 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 직접 확인하여 인수 여부 및 정확한 미납 금액을 파악해야 합니다.

감정평가서상 공장 감정평가요항표에는 기계 기구에 대한 언급이 있으며, 현재 해체 보관 중이고 작동 여부 재확인이 필요하다는 내용이 있습니다. 비록 매각 대상이 토지/건물 일괄매각으로 명시되어 있으나, 현장 임장 시 기계 장비 포함 여부 및 상태를 면밀히 확인하여 잠재적 하자를 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 주요 상업 지역에 위치한 현대적인 상업 시설로, 역세권이라는 점과 풍부한 배후 수요는 큰 장점입니다. 그러나 중복사건, 재매각 등의 경매 특수성과 관리비 인수 가능성이라는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 인근의 역세권 상가로서 높은 접근성과 유동인구 확보가 용이합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역은 안정적인 고객층 확보에 유리합니다.

* 현대식 건물: 제이2078타워는 현대적 설비를 갖춘 건물로, 상업 시설 운영에 필요한 기본 조건을 충족합니다.

* 다양한 개발 가능성: 상업 및 주거 지역이 혼재된 환경은 다양한 업종의 상가 운영 및 향후 가치 상승 가능성을 제시합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,140,000,000원입니다.

총 채권액이 높고 재매각, 중복사건 등 경매 과정의 복잡성을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

인수되는 임차인 보증금은 없으나, 공용 관리비 미납분 인수 가능성에 대한 확인 및 관련 비용을 반드시 고려해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 본 건의 실제 현장 상태, 시장 상황, 낙찰 가능성, 개별 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 자체적인 시장 조사와 심층적인 현장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 유해 시설이나 시설물은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.