나이스옥션 법원경매 대구 2024타경120774 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 877-4 낙산리 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경120774 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 877-4 낙산리 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경120774
• 주소: 경상북도 칠곡군 왜관읍 보병1길 31-17
• 감정가: 1,314,633,600원
• 최저가: 450,920,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

대구지방법원 경매2계 2024타경120774 | 소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 보병1길 31-17 | 감정가: 1,314,633,600원 | 최저가: 450,920,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경120774 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 877-4 낙산리

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설/제조업소)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 목록 3, 4는 지분 매각)

감정가: 1,314,633,600원

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 3,262.00㎡ (약 986.86평, 지분율 265740)

건물면적: 489.60㎡ (약 148.10평, 지분율 48960)

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

핵심 특이사항: 지분매각(목록 3, 4), 법정지상권 성립 여지 있음.

기타 주의사항: 일괄매각이나, 목록 3, 4(도로 포함)는 지분 매각임. 목록 1, 5 지상에 건축자재(폐기물) 등이 적재되어 있으며, 소유자 불명의 제시외 건물(바퀴 달린 이동 용이한 구조물)은 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 처리 및 명도의 문제가 발생할 수 있습니다. 목록 2 건물은 공부상 합병 전 필지에 걸쳐 있었으나 실제는 '877-4번지'에 소재합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리에 소재하며, "낙산2리마을회관" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모의 공장, 창고, 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 산업 및 농촌 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 왕복 4차선의 "3차산업단지1길", 북서측 인근에 왕복 4차선의 "2산업단지1길"이 통과하여 광역 교통 접근성이 우수합니다. 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 형태 및 도로: 기호 1)은 폭 약 6미터의 포장된 도로인 기호 3), 4)에 접하며, 기호 5)는 지적도상 맹지이나 기호 1)을 경유하여 출입하는 구조입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 형태

토지/건물 일괄매각이지만, 토지 중 목록 3, 4(도로)는 지분매각(265740)이며, 건물(근린생활시설)도 지분매각(48960)입니다. 지분 매각의 경우 공유자 우선매수 청구권 행사의 가능성이 있으며, 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통한 권리관계 정리가 필수적입니다.

3.2. 법정지상권의 문제

특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있어, 이 물건에 법정지상권이 성립할 가능성이 있음을 인지해야 합니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약을 받게 되며, 이는 토지 가치에 치명적인 영향을 미칩니다. 심층적인 권리 분석이 요구됩니다.

3.3. 임대차 관계

이해관계인의 부재로 임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 임차인이 확인되지 않았을 가능성이 높으나, 낙찰 후 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 건물 내부 조사가 불가했던 점도 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 지역 특성

본건은 왜관읍 외곽의 산업단지 인근에 위치하며, 주 용도가 제2종근린생활시설(제조업소)임을 감안할 때, 산업단지 관련 업종 또는 물류/창고 용도로서의 잠재력이 있는 입지입니다. (3차산업단지1길, 2산업단지1길 인접).

4.2. 토지 이용 계획

토지 전체가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 공장, 창고, 근린생활시설 등으로의 개발 및 이용에 일정 수준 제한이 있음을 의미하나, 현재 용도와 대체로 부합하는 지역 제한입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았으나, 주변 환경이 중소규모 공장과 창고가 혼재된 산업단지 인근 지역이라는 점을 고려해야 합니다. 또한, 목록 1, 5 지상에 건축자재(폐기물)가 적재되어 있다는 점은 현장 확인 및 처리 계획 수립이 필요한 환경적 요소입니다.

5. 생활 정보

본건은 산업단지 인근에 위치하며 주 용도가 상업/공업 시설이므로 일반적인 주거 생활 편의시설 정보는 미흡합니다. 다만, "낙산2리마을회관" 북측 인근에 위치하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 기본적인 접근성은 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없으며, 토지 이용에 막대한 제약이 따르게 됩니다. 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 지분 매각의 리스크

목록 3, 4 토지(도로), 목록 2 건물(근생시설)이 지분 매각입니다. 나머지 공유자들과의 관계 정리가 필요하며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할소송을 통해야 하므로 시간과 비용이 소요됩니다.

6.3. 물건 현황 리스크

목록 1, 5 지상에 건축폐기물이 적재되어 있어, 낙찰 후 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 소유자 불명의 제시외 건물(바퀴 달린 이동 용이한 구조물)은 매각에서 제외되어, 낙찰자가 이를 처리해야 할 가능성이 있습니다. 건물 내부를 확인할 수 없어(폐문), 내부 구조변경, 하자 유무 등이 미상인 점도 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 칠곡 왜관의 산업단지 인근에 위치한 근린생활시설(제조업소) 및 대규모 토지 물건으로, 도로 접근성(4차선 도로 인근) 등 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, '지분매각' 및 '법정지상권'의 특이사항이 동시에 존재하는 매우 고난도의 특수 물건입니다. 낙찰자는 권리관계가 불분명한 지분을 정리하고, 법정지상권 문제에 대한 해결책(철거 소송 또는 지료 청구)을 가지고 접근해야 합니다. 폐기물 처리 및 제시외 건물 처리 비용도 보수적으로 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 연계성

왕복 4차선 도로가 인접해 있고 산업단지와 연계성이 높아 제조업소, 창고, 물류 시설 등으로의 실수요가 발생할 가능성이 있습니다.

8.2. 대규모 토지

3천㎡가 넘는 대규모 토지(약 986평)와 약 148평의 건물을 함께 취득할 수 있어, 장기적인 개발 또는 기업용 부지 확보 목적으로 가치가 있습니다.

8.3. 고수익 잠재력

법정지상권 및 지분 매각이라는 권리상 하자로 인해 유찰 폭이 클 것으로 예상되며, 특수 물건을 해결할 수 있는 역량을 가진 투자자에게는 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매2계