나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1476 [1] 충청북도 제천시 백운면 화당리 378-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2024.10.17

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식구조 칼라쉬트지붕 단층 단독주택 93.98㎡으로
외 벽 : 판넬마감 등.
내 벽 : 샛시 창호임.
지 붕 : 판넬지붕임.

조립식구조 칼라쉬트지붕 단층 단독주택 52.08㎡
내.외 벽 : 판넬마감 등.

이용상태

대상물건 단독주택 93.98㎡는 단독주택으로 이용중임.
대상물건 단독주택 52.08㎡는 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(심야전기 포함), 전기설비(태양광설비 포함) 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

조립식구조 단층 칼라쉬트지붕단층 단독주택 1층 52.08㎡는 건축물대장상 창고로 기재됨.
부속건물 건조실 14.88㎡는 기준시점 현재 소재불명으로 평가하지 아니함.
제시외건물㉠ 축사는 기준시점 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
콘크리트마당포장, 콘크리트 구조물 등은 토지에 부합하는 관계로 평가하지 아니하였음.
창고 등에 있는 건조기, 기름탱크, 물탱크 등은 동산으로 보아 평가하지 아니하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함.
단독주택 1층 52.08㎡는 건축물대장상 창고로 기재됨.
부속건물 건조실은 소재불명임.
제시외 건물 축사(1-1)는 창고로 이용 중.
태양광설비 주택에 포함하여 평가
건물만의 매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

본건은 제천지원 2024타경1476 (1)호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 백OOOOOOO이며, 재매각으로 진행 중입니다.

1.2. 소재지및정보

소재지는 충청북도 제천시 백운면 화당리 378-1번지이며, 본건의 용도는 단독주택입니다.

1.3. 면적

토지면적은 0.00㎡이며, 토지에 대한 지분은 매각 대상이 아닙니다.

건물면적은 160.94㎡(약 48.68평)이며, 건물 제시외 면적은 174.65㎡(약 52.83평)입니다. 매각 대상은 건물만 해당되며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

1.4. 감정가및매각대상

본건의 감정가는 48,698,760원입니다. 매각 대상은 건물만이며, 재매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본건이 소재한 충청북도 제천시 백운면 화당리는 농업 및 임업이 주를 이루는 지역으로, 주변에는 산간 지형과 전답이 혼재되어 있습니다. (cite:1,2) 본건과 같은 건물만 매각되는 부동산의 경우, 토지 소유권 없이 건물만 소유하게 되므로 신중한 접근이 필요합니다. (cite:1,2)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전은 1989년 12월 9일 조성태, 2004년 12월 27일 김금성으로 기록되어 있습니다.

건물 등기부상 소유권 보존은 2024년 10월 10일 신승대로 등기되었으며, 2024년 10월 14일 백운농업협동조합의 강제경매 개시결정(권리금액 91,567,882원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제천시 백운면 화당리는 농촌 지역으로, 상업 시설이 발달하지 않은 한적한 주거 환경입니다. (cite:3) 주변 상권은 주로 지역 주민들을 위한 소규모 점포 및 농업 관련 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. (cite:3)

5. 생활정보

본건으로부터 가장 가까운 생활 편의시설은 백운면 소재지에 있으며, 백운초등학교, 백운중학교, 백운보건지소 등이 위치해 있습니다. (cite:3) 장보기 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 면 소재지 내에서 해결 가능합니다.

6. 잠재적리스크

* 건물만 매각: 토지에 대한 소유권이 없어 건물 철거 시 건물만 남게 되는 위험이 있습니다.

* 재매각 진행: 본건은 재매각으로, 최초 입찰 시 유찰된 이유를 파악할 필요가 있습니다.

* 용도 불일치: 단독주택 1층(52.08㎡)이 건축물대장상 창고로 기재되어 있어 주거용으로 사용 시 건축법 위반 소지가 있습니다.

* 부속건물 소재 불명: 부속건물 건조실(14.88㎡)의 소재가 불명확하여 인수 또는 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 현황: 제시외 건물인 축사(174.65㎡)는 현재 창고로 이용 중으로, 용도 변경 시 건축 규제 등을 확인해야 합니다.

* 외곽 지역: 백운면은 제천시 중심부와 다소 거리가 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 상대적으로 낮습니다. (cite:3)

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 인근 지역에 특별한 혐오시설은 보고되지 않았으나, 추가적인 확인이 필요합니다. (cite:4)

7. 종합의견

본건은 토지 없이 건물만 매각되는 특수 경매 물건으로, 재매각으로 진행 중이라는 점을 고려해야 합니다. 단독주택으로 이용 중인 주건물(93.98㎡)과 창고로 이용 중인 1층(52.08㎡), 그리고 제시외 축사(174.65㎡) 등 총 335.59㎡(약 101.51평)의 넓은 건물 면적을 보유하고 있습니다. 다만, 1층이 창고로 기재된 점, 건조실의 소재 불명, 토지 미포함 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 농촌 지역의 특성상 주택의 활용 방안을 다양하게 모색할 수 있으나, 그 가치는 입지, 건물 상태, 향후 활용 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 넓은 건물 면적: 총 335.59㎡(약 101.51평)의 건물을 활용한 다양한 사업 또는 주거 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건은 일반 경매보다 저렴하게 낙찰될 가능성이 있어, 가격적인 메리트를 노릴 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성 활용: 지역 특성을 살린 농가 주택 개조, 체험 공간 마련 등 지역 기반 사업과 연계한 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가 48,698,760원을 기준으로, 본건은 재매각이며 건물만 매각되는 점, 1층 용도 불일치 및 부속건물 소재 불명 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 60~80% 수준인 29,000,000원 ~ 39,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.