나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7550 [1] 대전광역시 서구 관저동 1130 신선마을아파트 204동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "구봉중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설등이 밀집하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 지상 19층 건물(2000년 05월 18일 사용승인) 204동 10층 1004호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전 설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측의 지방도로에서 본 단지에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저2지구 지구단위계획구역), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(아이누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(구봉초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(봉우중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경7550 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 관저동 1130 신선마을아파트 204동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 2000년 5월 18일 사용승인

* 감정평가액: 442,000,000원

* 토지면적: 52.67㎡ (15.93평)

* 건물면적: 99.97㎡ (30.24평)

* 전용면적: 99.97㎡ (30.24평)

* 분양면적: 99.97㎡ (30.24평) (건물면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대전서부새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 관저동에 위치하며, "구봉중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 밀집해 있는 주거지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 남측의 지방도로를 통해 아파트 단지 내로 진출입이 가능하며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

* 제공된 정보 상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 9일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당권(을10, 260,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 등기부상 권리 인수 부담이 없습니다.

* 총 채권액 합계는 547,441,505원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 신선마을 아파트는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 주변으로 학교와 근린생활시설이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 아파트 단지는 총 15동, 941세대로 이루어져 있어 지역 내에서 상당한 규모를 차지하며, 이는 안정적인 배후 수요를 확보하는 요인이 됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 구봉중학교, 구봉초등학교, 봉우중학교, 선암초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 총 1,625대 수용 가능한 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설(지상 18대, 지하 18대)도 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 확인되지 않은 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 명도 가능성 및 소요 기간, 비용 등에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

* 건축물 연식: 2000년에 사용승인된 아파트로, 건축물 노후화에 따른 내부 및 외부 시설 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 주변에 다수의 학교가 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역에 해당하므로 향후 재건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 관저동의 신선마을 아파트 단지 내에 위치하며, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 실거주 및 투자 목적에 적합한 아파트입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수할 권리가 없어 권리관계는 깨끗한 편입니다.

* 다만, 임차인 현황 미확인 및 보증금 미상으로 인한 명도 불확실성은 투자 시 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

* 감정평가액은 4.42억원이며, 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대전 서구의 주요 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 지역 내에서 검증된 아파트 단지입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 경매를 통해 안전하게 소유권을 이전받을 수 있으며, 말소 기준 권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

* 생활 인프라: 주변 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 택지개발지구 내 위치하여 장기적으로 지역 발전 및 이에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(99.97㎡)의 경우 2026년 7월에 35,800만원에서 41,800만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 감정평가액은 442,000,000원입니다.

* 실거래가 최고가(41,800만원)와 최저가(35,800만원)의 중간값을 고려할 때, 현 시세는 약 38,800만원 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 미확인 및 명도 불확실성, 그리고 건축물 노후화 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 대비 80~90% 수준 및 최근 시세(약 3.6억~4.2억)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 3억 8천만원에서 4억원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 권유합니다.

* 정확한 명도 비용 및 예상되는 법적 절차, 현장 조사를 통해 파악된 추가 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.