나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [6] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경8362 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

작성일: 2026-07-01

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 3층 302호 (도로명 주소: 대전광역시 유성구 덕명로16번길 6-5)

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

사용승인일자: 2022.12.27

토지 면적: 66.17㎡ (약 19.95평)

토지 지분: 66.1653㎡ (약 19.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 77.25㎡ (약 23.37평)

건물 지분: 77.25㎡ (약 23.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 개별 면적 정보

감정가: 510,000,000원 (5억 1천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 다세대주택입니다. 주위는 단독주택, 주거나지, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>

2.4. 주변 시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 해당 지역은 주거지대이며 인근에 대학교와 근린생활시설이 있어 생활 환경이 양호한 것으로 파악됩니다. 현재까지 확인된 바로는, 직접적으로 언급된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 한OOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (채권자: 한밭새마을금고, 2022-12-30 접수)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 을4 전세권설정, 을5 근저당권, 을6 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매, 갑4 가압류, 갑5 가압류. (전체 등기부채권 총액: 905,696,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (302호) 최효철

보증금: 80,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-08-09

확정일자: 2023-07-10

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 보증금이나 차임은 없으나, 확정일자 및 전입일자 정보를 확인하여 배당 여부를 고려해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석 (삼성파크빌 사례)

제공된 JSON 데이터는 '삼성파크빌' (덕명동 127번지, 2022년 준공, 전용면적 80.7㎡)의 거래 정보를 포함하고 있습니다. 이는 본건인 '베네디또빌' (덕명동 523-31번지, 2022년 준공, 건물면적 77.25㎡)과 유사한 연식, 면적, 입지를 가진 건물로, 지역 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

4.2. 매매/임대 시장 동향 (JSON 데이터 분석)

'삼성파크빌'의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 4월 5일: 320,000,000원 (3층, 중개거래)

* 2026년 1월 9일: 400,000,000원 (3층, 직거래)

* 2025년 11월 25일: 400,000,000원 (4층, 직거래)

데이터상 2024년 3억 2천만원에서 2025-2026년 4억원 수준으로 상승 추세를 보입니다. 최신 거래가는 4억원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 및 외장타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 새시 창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 이용 상태

본건 302호는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. (다른 호수도 유사한 구성이며, 일부는 누다락 포함)

5.3. 편의시설 및 교육 접근성

인근에 한밭대학교가 소재하며, 주거지대이므로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다만, 권리분석상 확인된 임차인 최효철 씨에 대한 내용은 명확히 파악되었습니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 법률에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

본건의 감정가는 510,000,000원이나, 주변 유사 건물(삼성파크빌)의 최근 매매가는 400,000,000원으로 시세와의 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 대전광역시 유성구 덕명동 소재 베네디또빌 다세대주택으로, 주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 건물 상태 및 설비는 신축 건물로서 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 또한 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 다만, 감정가와 유사 건물 시세 간에 상당한 차이가 존재하므로, 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 양호한 주거 환경: 대학교 인근 주거지대에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임대수익 기대: 보증금 8천만원, 월세 100만원으로 임차인이 거주 중이며, 향후 임대수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 510,000,000원입니다. 그러나 제공된 주변 유사 건물(삼성파크빌)의 최근 시세 분석 결과, 2025-2026년 기준 3층 및 4층 거래가가 400,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 감정가와 시세 간 약 1억 1천만원의 차이가 존재합니다.

제공된 시세 데이터를 바탕으로 볼 때, 보수적인 입찰 접근은 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위가 합리적으로 판단됩니다. 특히, 최신 거래가인 400,000,000원을 기준으로 낙찰 가능성을 고려하되, 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 부동산 시장 동향을 추가적으로 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 인수되는 보증금이 없어 추가적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.