나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [5] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경8362 (5)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 3층 301호

건물 용도: 다세대주택

건축물 사용승인일자: 2022년 12월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지상 3층 중 3층

감정가: 522,000,000원

토지면적: 67.73㎡ (약 20.5평)

건물면적 (전용면적): 79.08㎡ (약 23.9평)

토지 지분: 67.7323㎡

건물 지분: 79.08㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 권리 관계

총 채무액(등기부상): 851,096,000원

채권자: 한OOOOOO

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치하며, "한밭대학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 주거 용지, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 토지는 평탄한 사다리형으로, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다. 건물 동측 및 북측으로는 폭 약 10M 내외의 포장도로, 서측으로는 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 출입 또한 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 덕명동은 대학교 인근 지역으로, 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적인 상권입니다. 특히 한밭대학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 생활 밀착형 상권 또한 갖추고 있습니다.

3.2. 생활 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주거지대이므로 마트, 편의점, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2022년 12월 30일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권 (채권최고액 384,000,000원)입니다.

4.2. 임차인 현황

본건 301호에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있습니다.

* 송 (송연정): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-25. 대항력 없음.

* 유 (유진주): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-03. 대항력 없음.

* 주 (주연주): 보증금 35,000,000원, 차임 140,000원, 전입일자 2023-12-28, 확정일자 2023-12-26. 대항력 없음.

* 전술한 임차인들의 보증금 및 차임은 조사된 내용이며, 법적 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

4.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 현재 301호에 3명의 임차인이 등재되어 있으며, 이들의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* "공동담보" 물건으로, 본 건 외 다른 담보물건의 처리 결과가 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정평가액(522,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(320,000,000원) 및 미래 예상가(400,000,000원) 간에 상당한 차이를 보이고 있어, 시세 판단에 신중한 접근이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 대전 유성구 덕명동의 주거지대에 위치하며 한밭대학교와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 권리 관계상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 한밭대학교 인근 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 명도 후 깔끔한 재산권 행사가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 유사 건물인 "삼성파크빌"(덕명동 127번지, 2022년 준공, 전용 80.7㎡)의 최근 실거래가는 2024년 4월 320,000,000원이며, 2025년 11월~2026년 1월에는 400,000,000원으로 예상되고 있습니다. 본 건의 감정가는 522,000,000원으로, 실거래가 및 미래 예상가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 본 건의 전용면적 79.08㎡(약 23.9평)를 기준으로, 최근 실거래가(320,000,000원)와 미래 예상가(400,000,000원) 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 380,000,000원

본 입찰가는 인수 보증금이 없음을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 최저매각가격, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.