나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [2] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경8362 (2)

* 소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

* 사용승인일자: 2022년 12월 27일 (신축 건물)

* 토지 면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

* 건물 면적: 74.21㎡ (약 22.45평)

* 감정가: 413,000,000원 (4억 1천 3백만원)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한밭새마을금고 (등기부 요약 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대전광역시 유성구 덕명동 소재, 한밭대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하며, 서측으로도 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 도시개발구역(덕명지구)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 30일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 102호 임차인 박혜숙 씨의 경우, 보증금 40,000,000원, 차임 1,000,000원, 확정일자 2023년 9월 20일, 배당신고일자 2024년 8월 30일로 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으므로, 기재되지 않은 다른 임차인이 있는지, 또는 해당 정보의 정확성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기는 2022년 12월 30일 정병식 씨 명의로 이루어졌습니다.

* 이후 한밭새마을금고 외 다수의 근저당, 전세권, 가압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 한밭새마을금고 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 박혜숙 씨의 전세권 설정(을3) 역시 2023년 5월 18일 등기되었으나, 말소 처리되었습니다.

* 총 채권액은 약 8억 6천 8백만원 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 집중적인 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 편의시설: 한밭대학교가 북측에 위치하여 교육 및 관련 시설 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장 접근이 용이하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

* 건축물 현황: 2022년 12월에 사용승인을 받은 신축 다세대주택으로, 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 명시된 임차인 박 씨의 경우 '대항력 없음'으로 확인되었으나, '대항력있는임차인'이 있다는 특이사항이 있어, 실제 현황과 다를 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 인수된다면 예상보다 큰 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로 언급된 점은, 본 건 외 다른 담보물건의 경매 진행이나 시장 상황이 본 건에 영향을 줄 가능성을 시사합니다.

* 복잡한 채권 관계: 다수의 근저당 및 가압류 등이 등기되어 있어 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 파악 후 진행될 경우 대부분 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 현대적인 다세대주택으로, 한밭대학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 법적 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 정보의 불일치 가능성은 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 할 최우선 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 하자 보수 등 초기 관리 부담이 적습니다.

* 대학가 인접: 한밭대학교 인근으로 학생 및 교직원 대상의 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경이 유지될 것으로 보입니다.

* 소액 투자 가능성: 다세대주택 특성상 상대적으로 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건의 감정가는 413,000,000원 (약 556만원/㎡)입니다.

* 인근 유사 건물인 삼성파크빌(2022년 건축)의 최근(2024년 4월) 거래가는 80.7㎡ 기준 320,000,000원 (약 396만원/㎡)입니다.

* 삼성파크빌의 미래 시점(2025년~2026년) 예상 거래가는 80.7㎡ 기준 400,000,000원 (약 495만원/㎡)으로, 시세 상승 추세를 나타냅니다.

* 본 물건은 신축 건물이며, 감정가는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 미래 시점의 예상가와는 근접한 수준입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 413,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시세 및 미래 예상가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가를 380,000,000원 ~ 400,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92%~97% 수준이며, 시세 대비 적정성을 확보하면서 낙찰 가능성을 높이는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.