나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [4] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경8362 (4)

* 소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 428,000,000원

* 토지면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

* 토지지분: 63.5611㎡ (약 19.23평)

* 건물면적: 74.21㎡ (약 22.45평)

* 건물지분: 74.21㎡ (약 22.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 사용승인일자: 2022년 12월 27일

2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 소재하며, "한밭대학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 주거나지, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 동측 및 북측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지는 사다리형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용하기에 적합합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구), 소로2류, 가축사육제한구역, 도시개발구역(덕명지구) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 30일 접수된 한밭새마을금고 근저당권 (을1)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 202호 임차인: 류승찬의 양수인 구선회

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 02일

* 대항력: 없음

* 참고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 기타 유닛의 임대 관계는 미상입니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 832,096,000원

4. 상권분석

* 본건은 한밭대학교 인근의 주거지역에 위치하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 신축 연립주택(삼성파크빌)의 거래 사례가 있습니다.

* 2024년 4월 5일, 80.7㎡(약 24.41평) 전용면적의 3층 주택이 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 향후 거래 예정(2025년 11월, 2026년 1월)으로는 400,000,000원으로 파악됩니다.

* 본건(베네디또빌 202호)은 74.21㎡(약 22.45평)로, 유사 면적 대비 거래 가격은 2024년 4월 거래가 기준 약 294,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가는 428,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 향후 시장 변화 또는 건물 자체의 가치 평가를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변에 국립한밭대학교가 위치해 있으며, 대학가를 중심으로 형성된 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 단지 주변으로 상가, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 본건 위치 주변에서 검색된 유해시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금/차임이 미상인 다른 유닛의 임차인이 존재할 경우 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다. "임대관계는 미상임"이라는 점에 유의해야 합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가(유사 건물)가 낮은 편으로, 향후 매각 시 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성 또는 시세 변동에 따른 투자 위험이 존재합니다.

* 총 채권액이 8억 원 이상으로 높아, 경매 절차 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 공동주택의 특성상 내부 하자, 공용부 관리 문제 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 한밭대학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가와 유사 건물 실거래가 간의 시세 차이가 존재하며, 채권 총액이 높은 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

* 안정적인 주거 환경과 대학가 인접이라는 입지 조건은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉각적인 수리비 부담이 적습니다.

* 한밭대학교 인근에 위치하여 대학생, 교직원 등 잠재적 임차 수요가 기대됩니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도가 비교적 용이합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건의 주변 연립 주택(삼성파크빌, 80.7㎡)의 2024년 4월 실거래가가 320,000,000원이었음을 감안할 때, 본건(74.21㎡)의 현재 시세는 약 294,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 감정가는 428,000,000원으로, 이는 향후 시장 전망이나 건물 특성을 반영한 것으로 보입니다.

* 향후 거래 예정가(400,000,000원)를 고려하면, 적정 입찰가는 감정가와 실거래가 사이에서 형성될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 수익률, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.