나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경8362 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 1층101호

* 건물 총 연면적: 790.45㎡ (약 239.1평)

* 본건 구분건물 전용면적: 77.98㎡ (약 23.6평)

* 토지 면적 (대지권): 66.79㎡ (약 20.2평)

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 감정가: 434,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

* 건축물 사용승인일자: 2022년 12월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 소재하며, "한밭대학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주거나지, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물 동측 및 북측으로는 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음

말소기준권리인 을1 (근저당권, 2022.12.30 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부 상 을1, 을4, 을5, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5 권리는 모두 말소 예정입니다.

특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 세부 내용이 없어 실제 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 101호: 이은심

보증금: 100,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023.07.03

확정일자: 2023.07.03

배당신고일자: 2024.10.30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 등기부채권 총액: 754,896,000원

4. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, "한밭대학교" 인근으로 대학생 및 교직원 등 젊은 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 내부 이용상태:

건축물 현황상 총 6개의 구분건물(다세대주택)이 있으며, 각 호실은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 일부 호실(5, 6번 순번)에는 누다락이 포함되어 있습니다.

* 건축물 정보: 2022년 12월에 사용승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 제공된 정보에 따르면, 본건과 관련된 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 별도 확인이 필요합니다. (단, 명확히 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사한 채무를 가진 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 우수하고 한밭대학교 인근의 주거지대에 위치하여 안정적인 임대수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 편입니다. 다만, 전체 건물이 아닌 특정 호실(101호)이 소재지로 명시되어 있으나, 감정평가 요약에는 다수의 호실이 포함되어 있어 실제 경매 대상 범위를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 최신 건축 기준을 만족하며, 유지보수 비용 발생이 적습니다.

* 대학가 인근: 한밭대학교 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 주변 연립/다세대 주택 시세를 분석한 결과, 전용면적 약 80㎡ 내외의 신축 건물이 32,000만원에서 40,000만원 사이에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적 77.98㎡는 유사한 면적대에 해당합니다.

본건의 감정가는 434,000,000원입니다. 이는 주변 개별 호실 매매가 최고가 수준과 비슷하거나 약간 높은 편입니다. 하지만 본건은 신축 건물이라는 장점과 함께, 감정평가서상 다수의 호실이 포함된 전체 건물(또는 일부)을 일괄 매각하는 것으로 보이며, 총 건물 연면적이 790.45㎡임을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건의 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원

이 금액은 시장 상황을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 판단과 경매 당일의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.