나이스옥션 법원경매 대전 2024타경8362 [3] 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "한밭대학교" 북측 인근에 소재한 베네디또빌 1층
101호, 102호, 2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호이며, 주위는 단독주택 및 주거나지,
아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층
(사용승인일자: 2022.12.27)
외벽: 치장벽돌 및 외장타일 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(2): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(3): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(4): 다세대주택(방3, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)
순번(5): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등)
순번(6): 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관, 누다락 등).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(다세대주택)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접하고, 서측으로 폭 약 6M 내외
의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명지
구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(202
2-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)
(덕명지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 523-31 베네디또빌 2층201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경8362 (3)이며, 감정가는 450,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 사용승인일자는 2022년 12월 27일로 신축 건물입니다.

건물면적은 77.98㎡(약 23.59평)이며, 토지지분은 66.7901㎡(약 20.20평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치하며, "한밭대학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 주거지, 아파트 단지, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 동측과 북측으로는 약 10M 내외의 포장도로, 서측으로는 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

제공된 감정평가서 요약 내용상 주변에 혐오시설은 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 한OOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(금345,600,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 837,696,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 문선미 (201호)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 105,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2024년 08월 19일

* 대항력: 없음

이에 따라 경매 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 덕명동 일대는 대학가와 주거 단지가 혼재된 지역으로, 주거 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히 한밭대학교가 인접해 있어 학생, 교직원 등을 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 한밭대학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 전반적으로 주거지대가 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제공된 정보에 따르면, 본건 건물 자체의 명백한 불법 건축물, 구조적 하자, 심각한 권리 제한 사항 등은 파악되지 않았습니다.

2022년 완공된 신축 건물이라는 점에서 건물의 물리적 노후화로 인한 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 도시개발구역 등의 특성이 있으나, 이는 지역의 개발 상황 및 규제와 관련된 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건 베네디또빌은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호합니다.

한밭대학교 인근에 위치하여 주거 및 임대 수요가 안정적일 것으로 예상되며, 도시개발구역 내에 있어 미래 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 낙찰 후 권리 관계가 매우 명확합니다.

감정가는 4억 5천만원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과 이를 초과하는 입찰은 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2022년)를 가진 신축급 건물로 즉각적인 유지보수 부담이 적습니다.

* 대전 도시개발구역 내 위치하여 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 기대 효과가 있습니다.

* 대학교 인접이라는 지리적 이점으로 인해 꾸준한 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 말소되는 권리가 대부분이며 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계 정리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 건물(삼성파크빌, 2022년 완공, 전용면적 약 80.7㎡)의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2024년 4월 실거래가는 3억 2천만원이었으며, 2025-2026년 예상 거래가는 4억원 수준입니다.

이를 본건 건물 면적(77.98㎡)에 환산 시, 현 시세는 대략 3억 1천만원에서 3억 8천 6백만원 사이로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 4억 5천만원이나, 최근 시장 거래가 수준을 고려할 때 경쟁력 있는 입찰가는 3억 8천만원에서 4억 2천만원 사이로 예상됩니다.

시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 3억 9천만원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.