나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [3] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 682-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2022.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 단월동 소재 "충주국유림관리소" 동측 인근,호암동에 위치하고 있는
"임야(기호20토지)" 및 남동측 인근, 단월동에 위치하고 있는 "임야(기호21토지)"이며,
주위는 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 충주시 외곽 지역으로서 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 능암리 통과 "38번국도" 북동측에 위치하고 있는 온천지구 내
부동산(온천탕,가스충전소,주유소 및 휴게소,전,대,임야)이며,주위는 국도 및 자방도 주변
온천지구(능암온천,중원온천,돈산온천),농경지,과수원, 임야 등 형성된 지역으로서 주위환경
보통임.

교통상황

기호20토지:지적도상 맹지이나 현황은 농로 및 임도가 있으며,북측 인근에 왕복2차선 도로
가 있어 교통상황은 보통임,
기호21토지:도로가 접한 부분이 없는 맹지로서 차량 접근은 불가능하며, 인접 및 인근 타인
토지를 이용하여 도로로 접근 가능하며, 교통상황은 다소 불편함

교통상황

본건이 소재하는 온천,가스충전소,주유소까지 체반 차량 출입 용이하고 인근에 버스 정류장
이 소재하는 등 교통상황은 보토임.

형태 및 이용상태

기호20토지:부정형으로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며,소나무,참나무 등
수목이 자생하고 있는 자연림이며, 토지에 임도가 개설되어 있음.
기호21토지:부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며,소나무,참나무 등 수목이 자생
하고 있는 자연림이며, 북측 지적 경계선 부근에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호1,8,12토지:각각 부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의
임야임.
기호2,5,7,10,13,16,17,토지:각각 사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,
자연림 상태의 임야임.
기호3,4,6,9토지:각각 사각형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의
임야임.
기호11토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의 임야이며,
남측 하단부에 3호온천공이 있으며,온천공 보호하기 위하여 온천공실 건물이
소재함
기호14토지:부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,임시로 주차장으로 이용하고 있
으며,2호온천공이 있으며,온천공을 보호하기 위하여 컨테이너구조가 있으며,원두
막이 소재하고 있음
기호15토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,남측은 임시로 주차장
으로 사용하고, 북측은 조경수가 식재되어 있음.
기호18토지:삼각형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 임야이나 현황 "도로"로
이용하고 있음.
기호19토지:사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며.자연림 상태의
임야이며, 일부에 분묘(2기)가 소재하고 있음.
기호22토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며, 자연림 상태의
임야이며,남서측 하단부에 제시외건물(㉥:창고,㉦:그늘막,㉧:캠핑개수대)이 소
재하고 있음.
기호23,39,53,54토지:4필지 일단지로 이용하고 있으며, 형태는 부정형으로서 인근지세는 대
체로 평탄하며,능암탄산온천 목욕탕,식당 등 부지로 이용하고 있음.
기호25토지:삼각형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,나지 상태임
기호26,27,28,34토지:4필지 함께 이용하고 있으며. 부정형으로서 인근지세는 대체로 평탄하
며, 임시 주차장 등으로 이용하고 있으며,기호28지상에는 제시외건물㉤
(컨테이너구조, 4차원입체 간이극장)이 소재하고 있으며,기호34토지
일부에는 원두막이 소재하고 있음.
기호29,30,31,35토지:각각 사다리형 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 "전"이나
현황은 "도로"로 이용하고 있음.
기호32토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,나지 상태임
기호33토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,지목은 "전"이나 남측
일부는 임시 주차장, 북측은 단지내 임도,조경수가 식재되어 있음.
기호36토지:부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며, 온천 입구 도로로 이용하고
있음.
기호37토지:사다리형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 "대"이며, 온천 출입
입구부분과 조경수가 식재되어 있음.
기호38토지;부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며, 온천 임시 주차장 입구와 조경
수가 식재되어 있음.
기호40,49,50토지:3필지 일단지로 이용하고 있으며,사다리형 토지로서 자동차가스충전소
부지로 이용하고 있음.
기호41,42토지:2필지 일단지로 이용하고 있으며.사다리형 토지로서 주유소부지로 이용하고
있음.
기호46,47토지:2필지 일단지로 이용하고 있으며,사다리형 토지로서 온천휴게소 부지로 이용
하고 있음.
기호51,52토지:각각 사다라형 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,가스충전소,주유소,온천
휴게소 출입 도로로 이용하고 있음.

인접 도로상태

기호1-17,22,33토지:지적도상 맹지이나 온천지구의 토지를 이용하여 접근 가능함
기호18,29,30,31,35토지:현황 왕복2차선 도로의 일부임.
기호19토지:지적도상 맹지이나 임도를 이용하여 도보로 접근 가능함
기호25,26,27,28,32,34토지:왕복2차선 도로아 접하고 있음.
기호23,39,53,54 및 40,49,50 및 41,42 및 46,47토지:38번국도와 연계하여 진,출입이 가능함
기호36토지:국도와 연계하여 본건 온천 출입구 도로임.
기호37,38토지:국도와 연계된 본건 온천 출입 도로와 접함
기호51,52토지:국도와 연계하여 가스충전소,주유소,온천휴게소 입구 도로임.

인접 도로상태

기호20토지:지적도상 맹지이나 현황은 로폭 약2-2.5m의 임도가 있음,
기호21토지:맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4,8,9,11,토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광
진흥법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법),한강폐기물 매립시설
설치 제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

기호5,6,7,10,12,13,토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광
진흥법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호14,15,17,18토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호16,22토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(전부제한구역)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)관광지(능암온천관광지)(관광진흥법),준보전산지(산
지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호19토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,매추리,개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호23,53토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),접도구역(도로법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,54토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호40,46토지
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
접도구역(도로법)

기호41,49,50,51,52토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

기호42,47토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
(추가기재),건축법 제2조 제1항 제11나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

토지이용계획 및 제한상태

기호20토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,젖소,사슴,메추리,개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법)

기호21토지:
도시지역,자연녹지지역,철도(철도/2)(저촉),가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,젖소,사슴,메추리,개,돼지,닭,
오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),역사환경문화보존지역(2010-09-10)(문화재보
호법),문화재보호구역(대림산성)(문화재보호법),공익용산지(산지관리법),보전산지(산지관
리법),준보전산지(산지관리법),공장설립제한지역(수도법), 한강폐기물 매립시설 설치제한
지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원등에 관한 법률).

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 및 사진 참조
제시외건물㉠-㉧

제시목록 외의 물건

기호21토지 북측 지적 경계선 부근에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

기호14토지:지목은 "임야"이나 현황은 임시 주차장 및 조경수 되어 있으며, 원두막 소재
소재하고, 2호온천공 보호를 위한 컨테이너구조가 있음
기호15토지:지목은 "임야"이나 현황은 임시 주차장 및 조경수가 식재되어 있음.
기호18토지:지목은 "임야"이나 현황은 "도로"임.
기호26,27,28,29,34토지:지목은 "전"이나 임시 주차장, 캠핑장으로 사용하다 기준시점 현재
사용하지 않는 "잡종지" 상태이며,조경수가 식재되어 있으며, 일부
원두막이 소재하고,4차원입체간이극장(컨테이너구조)이 소재하고
있음.
기호29,30,31.35토지:지목은 "전"이나 현황 "도로"임.
기호33토지:지목은 "전"이나 현황 남측 일부눈 임시 주차장,조경수 식재되어 있으며,단지내
임도로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)제시외 구축물 분수대(A)

구조: 철근콘크리트구조, 원형 구조물
규모: 직경 약7m, 깊이 약1m
면적: 약38.5㎡

2)제시외 지하수관정(B): 지하수관정 깊이 약100m


3)제시외건물(C)

내.외벽: 판넬
지붕:판넬지붕

이용상태

1)제시외 구축물(A): 분수대

2)지하수관정(B): 세차기계 세차용수 공급

3)제시외건물(C): 기계실

설비내역

1)제시외구축물(A): 분수설비 없으며 구조물만 있음(장기 사용 않음)

2)지하수관정(B): 지하수 펌프모터 등

3)제시외건물(C): 설비 없음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지적도상 맹지이나 현황은 노폭 약 2~2.5m의 임도가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

감정가: 158,672,000원

사건번호: 충주지원 2022타경30958 (3)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 682-10

용도: 임야

토지면적: 9,917.00㎡ (약 3,002.5평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.2. 주요사항

지적도상 맹지이나 현황은 노폭 약 2~2.5m의 임도가 있음

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충주국유림관리소 동측 인근, 호암동에 위치한 임야(기호20토지) 및 남동측 인근, 단월동에 위치한 임야(기호21토지)이며, 주위는 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 충주시 외곽 지역으로서 주위환경은 보통임.

또한, 본건이 소재하는 지역은 충청북도 충주시 앙성면 능암리 통과 "38번국도" 북동측에 위치한 온천지구 내 부동산(온천탕, 가스충전소, 주유소 및 휴게소, 전, 대, 임야)이며, 주위는 국도 및 지방도 주변의 온천지구(능암온천, 중원온천, 돈산온천), 농경지, 과수원, 임야 등과 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 기호20토지: 지적도상 맹지이나 현황 농로 및 임도가 있으며, 북측 인근에 왕복 2차선 도로가 있어 교통상황은 보통임.

* 기호21토지: 도로가 접한 부분이 없는 맹지로서 차량 접근은 불가능하며, 인접 및 인근 타인 토지를 이용하여 도로로 접근 가능하며, 교통상황은 다소 불편함.

* 본건이 소재하는 온천, 가스충전소, 주유소까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

* 기호20토지: 지적도상 맹지이나 현황은 노폭 약 2~2.5m의 임도가 있음.

* 기호21토지: 맹지임.

* 일부 필지는 왕복 2차선 도로와 접하고 있음.

* 38번 국도와 연계하여 진출입이 가능함.

* 국도와 연계된 온천 출입구 도로와 접함.

* 가스충전소, 주유소, 온천휴게소 입구 도로로 이용되고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 17,269,000,000원

* 소유권 관련:

* 갑2 (2007-07-03) 소유권이전 (유홍무)

* 갑10 (2016-12-26) 소유권이전 (주식회사능암)

* 담보 및 제한물권 관련:

* 을13 (2017-02-15) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,044,000,000원)

* 갑12 (2017-03-09) 가압류 (서울보증보험주식회사, 1,125,000,000원)

* 을14 (2017-12-12) 근저당권 (이현삼, 15,000,000,000원) - 인수

* 을14-2 (2022-03-15) 근저당권가처분 - 말소기준권리, 말소

* 갑15 (2022-03-30) 강제경매 (서울보증보험주식회사, 1,362,232,889원) - 말소

* 갑16 (2022-06-20) 가압류 (장환희, 100,000,000원) - 말소

* 갑17 (2022-08-02) 압류 (충주시) - 말소

* 갑18 (2022-11-18) 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 909,827,168원) - 말소

* 갑19 (2024-02-15) 압류 (충주세무서장) - 말소

3.2. 말소되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (만약 존재한다면)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보는 확인되지 않았음.

4. 상권분석

4.1. 입지적 특징

충주시 외곽 지역에 위치하며, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 자연환경을 갖추고 있음.

주요 특징은 능암, 중원, 돈산 온천지구 내에 위치하여 관광 및 휴양 시설과 연계될 수 있는 잠재력을 지님.

가스충전소, 주유소, 휴게소 등 편의시설이 인접해 있어 방문객 접근성을 높임.

4.2. 상권 잠재력

관광 특화 지역으로서 온천, 숙박, 레저 시설 등의 개발 가능성이 있음.

38번 국도와 인접하여 외부 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 주유소, 가스충전소, 휴게소 등 편의시설이 인접해 있음.

5.2. 기타

* 해당 지역은 주로 관광 및 온천 관련 시설이 밀집해 있어 일반적인 주거 생활 편의시설보다는 관광객을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재함: 계획관리지역, 관광.휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(능암온천), 가축사육제한구역, 관광지(능암온천관광지), 준보전산지, 온천지구(능암온천지구), 한강폐기물매립시설 설치 제한지역 등.

* 일부 지역은 공익용산지, 보전산지, 역사환경문화보존지역, 문화재보호구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 접근성 및 지형

* 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 임도나 인접 토지를 통한 접근이 필요함. 차량 접근이 어려운 경우도 있음.

* 일부 토지는 급경사를 이루고 있어 개발 시 토목 공사에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 권리관계

* 을14 (2017-12-12) 근저당권 15,000,000,000원이 '인수' 조건으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 시 해당 채무를 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 사실상 물건 취득에 심각한 장애가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리관계에 대한 명확한 확인이 필요함.

6.4. 물건 상태

* 다수의 필지가 자연림 상태의 임야이며, 일부는 현황과 지목이 상이함 (예: 임야이나 현황 주차장, 도로, 온천공 보호 시설, 원두막, 컨테이너 등).

* 일부 토지(기호21, 19)에는 분묘가 소재하고 있어, 이장 처리 등 추가적인 비용 및 절차가 필요할 수 있음.

* 제시외건물(창고, 그늘막, 캠핑개수대, 컨테이너구조 4차원입체간이극장, 분수대, 지하수관정 등)이 소재하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수하거나 철거해야 할 수 있음.

6.5. 기타

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충주 앙성면 능암 온천지구 내에 위치한 대규모 임야로서, 관광 및 휴양 개발 잠재력이 있는 지역임. 하지만, 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하고, 일부 급경사 지형, 산지 등 개발에 제약이 따르는 조건들을 가지고 있음. 또한, 150억원에 달하는 거액의 근저당권이 '인수' 조건으로 등기되어 있어, 이는 실질적인 취득 가격에 막대한 영향을 미칠 수 있는 매우 중대한 리스크임. 자연림 상태의 임야에 온천 관련 시설, 주차장, 컨테이너 등이 혼재되어 있으며, 분묘 및 제시외 건물도 소재하고 있어 추가적인 관리 및 정비가 필요함. 경매 절차의 복잡성과 다수의 제한 물건, 그리고 인수해야 할 채무의 존재로 인해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 온천 관광지구 내 대규모 임야로서 개발 잠재력 보유.

* 38번 국도 인접으로 접근성 개선 가능.

* 주변 관광 시설(온천, 주유소 등)과의 연계 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가(158,672,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 다양한 권리관계, 토지 이용 제한, 지형적 제약, 제시외 물건 및 분묘 처리 비용, 그리고 가장 중요하게는 '인수' 조건으로 명시된 150억원 규모의 근저당권 부담 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 150억원 규모의 근저당권 인수 여부가 명확히 되지 않은 상황에서는 실질적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 건에 대한 상세한 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 조사, 개발 가능성 및 소요 비용 분석 등이 선행된 후, 면밀한 검토를 통해 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

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