나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [4] 충청북도 충주시 단월동 산57 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2022.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 단월동 소재 "충주국유림관리소" 동측 인근,호암동에 위치하고 있는
"임야(기호20토지)" 및 남동측 인근, 단월동에 위치하고 있는 "임야(기호21토지)"이며,
주위는 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 충주시 외곽 지역으로서 주위환경은 보통임

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 능암리 통과 "38번국도" 북동측에 위치하고 있는 온천지구 내
부동산(온천탕,가스충전소,주유소 및 휴게소,전,대,임야)이며,주위는 국도 및 자방도 주변
온천지구(능암온천,중원온천,돈산온천),농경지,과수원, 임야 등 형성된 지역으로서 주위환경
보통임.

교통상황

기호20토지:지적도상 맹지이나 현황은 농로 및 임도가 있으며,북측 인근에 왕복2차선 도로
가 있어 교통상황은 보통임,
기호21토지:도로가 접한 부분이 없는 맹지로서 차량 접근은 불가능하며, 인접 및 인근 타인
토지를 이용하여 도로로 접근 가능하며, 교통상황은 다소 불편함

교통상황

본건이 소재하는 온천,가스충전소,주유소까지 체반 차량 출입 용이하고 인근에 버스 정류장
이 소재하는 등 교통상황은 보토임.

형태 및 이용상태

기호20토지:부정형으로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며,소나무,참나무 등
수목이 자생하고 있는 자연림이며, 토지에 임도가 개설되어 있음.
기호21토지:부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며,소나무,참나무 등 수목이 자생
하고 있는 자연림이며, 북측 지적 경계선 부근에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호1,8,12토지:각각 부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의
임야임.
기호2,5,7,10,13,16,17,토지:각각 사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,
자연림 상태의 임야임.
기호3,4,6,9토지:각각 사각형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의
임야임.
기호11토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,자연림 상태의 임야이며,
남측 하단부에 3호온천공이 있으며,온천공 보호하기 위하여 온천공실 건물이
소재함
기호14토지:부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,임시로 주차장으로 이용하고 있
으며,2호온천공이 있으며,온천공을 보호하기 위하여 컨테이너구조가 있으며,원두
막이 소재하고 있음
기호15토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,남측은 임시로 주차장
으로 사용하고, 북측은 조경수가 식재되어 있음.
기호18토지:삼각형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 임야이나 현황 "도로"로
이용하고 있음.
기호19토지:사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며.자연림 상태의
임야이며, 일부에 분묘(2기)가 소재하고 있음.
기호22토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사-중경사를 이루고 있으며, 자연림 상태의
임야이며,남서측 하단부에 제시외건물(㉥:창고,㉦:그늘막,㉧:캠핑개수대)이 소
재하고 있음.
기호23,39,53,54토지:4필지 일단지로 이용하고 있으며, 형태는 부정형으로서 인근지세는 대
체로 평탄하며,능암탄산온천 목욕탕,식당 등 부지로 이용하고 있음.
기호25토지:삼각형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,나지 상태임
기호26,27,28,34토지:4필지 함께 이용하고 있으며. 부정형으로서 인근지세는 대체로 평탄하
며, 임시 주차장 등으로 이용하고 있으며,기호28지상에는 제시외건물㉤
(컨테이너구조, 4차원입체 간이극장)이 소재하고 있으며,기호34토지
일부에는 원두막이 소재하고 있음.
기호29,30,31,35토지:각각 사다리형 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 "전"이나
현황은 "도로"로 이용하고 있음.
기호32토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,나지 상태임
기호33토지:부정형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며,지목은 "전"이나 남측
일부는 임시 주차장, 북측은 단지내 임도,조경수가 식재되어 있음.
기호36토지:부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며, 온천 입구 도로로 이용하고
있음.
기호37토지:사다리형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,지목은 "대"이며, 온천 출입
입구부분과 조경수가 식재되어 있음.
기호38토지;부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며, 온천 임시 주차장 입구와 조경
수가 식재되어 있음.
기호40,49,50토지:3필지 일단지로 이용하고 있으며,사다리형 토지로서 자동차가스충전소
부지로 이용하고 있음.
기호41,42토지:2필지 일단지로 이용하고 있으며.사다리형 토지로서 주유소부지로 이용하고
있음.
기호46,47토지:2필지 일단지로 이용하고 있으며,사다리형 토지로서 온천휴게소 부지로 이용
하고 있음.
기호51,52토지:각각 사다라형 토지로서 인근지세는 대체로 평탄하며,가스충전소,주유소,온천
휴게소 출입 도로로 이용하고 있음.

인접 도로상태

기호1-17,22,33토지:지적도상 맹지이나 온천지구의 토지를 이용하여 접근 가능함
기호18,29,30,31,35토지:현황 왕복2차선 도로의 일부임.
기호19토지:지적도상 맹지이나 임도를 이용하여 도보로 접근 가능함
기호25,26,27,28,32,34토지:왕복2차선 도로아 접하고 있음.
기호23,39,53,54 및 40,49,50 및 41,42 및 46,47토지:38번국도와 연계하여 진,출입이 가능함
기호36토지:국도와 연계하여 본건 온천 출입구 도로임.
기호37,38토지:국도와 연계된 본건 온천 출입 도로와 접함
기호51,52토지:국도와 연계하여 가스충전소,주유소,온천휴게소 입구 도로임.

인접 도로상태

기호20토지:지적도상 맹지이나 현황은 로폭 약2-2.5m의 임도가 있음,
기호21토지:맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4,8,9,11,토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광
진흥법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법),한강폐기물 매립시설
설치 제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

기호5,6,7,10,12,13,토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광
진흥법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호14,15,17,18토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),준보전산지(산지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호16,22토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(전부제한구역)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)관광지(능암온천관광지)(관광진흥법),준보전산지(산
지관리법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호19토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,매추리,개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호23,53토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),접도구역(도로법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,54토지:
계획관리지역,관광.휴양개발지흥지구,제2종지구단위계획구역(능암온천),가축사육제한구역
(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),관광지(능암온천관광지)(관광진흥
법),온천지구(능암온천지구)(온천법)

기호40,46토지
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
접도구역(도로법)

기호41,49,50,51,52토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

기호42,47토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
(추가기재),건축법 제2조 제1항 제11나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

토지이용계획 및 제한상태

기호20토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,젖소,사슴,메추리,개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률),준보전산지(산지관리법)

기호21토지:
도시지역,자연녹지지역,철도(철도/2)(저촉),가축사육제한구역(개,돼지,닭,오리)(가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,젖소,사슴,메추리,개,돼지,닭,
오리)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),역사환경문화보존지역(2010-09-10)(문화재보
호법),문화재보호구역(대림산성)(문화재보호법),공익용산지(산지관리법),보전산지(산지관
리법),준보전산지(산지관리법),공장설립제한지역(수도법), 한강폐기물 매립시설 설치제한
지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원등에 관한 법률).

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 및 사진 참조
제시외건물㉠-㉧

제시목록 외의 물건

기호21토지 북측 지적 경계선 부근에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

기호14토지:지목은 "임야"이나 현황은 임시 주차장 및 조경수 되어 있으며, 원두막 소재
소재하고, 2호온천공 보호를 위한 컨테이너구조가 있음
기호15토지:지목은 "임야"이나 현황은 임시 주차장 및 조경수가 식재되어 있음.
기호18토지:지목은 "임야"이나 현황은 "도로"임.
기호26,27,28,29,34토지:지목은 "전"이나 임시 주차장, 캠핑장으로 사용하다 기준시점 현재
사용하지 않는 "잡종지" 상태이며,조경수가 식재되어 있으며, 일부
원두막이 소재하고,4차원입체간이극장(컨테이너구조)이 소재하고
있음.
기호29,30,31.35토지:지목은 "전"이나 현황 "도로"임.
기호33토지:지목은 "전"이나 현황 남측 일부눈 임시 주차장,조경수 식재되어 있으며,단지내
임도로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)제시외 구축물 분수대(A)

구조: 철근콘크리트구조, 원형 구조물
규모: 직경 약7m, 깊이 약1m
면적: 약38.5㎡

2)제시외 지하수관정(B): 지하수관정 깊이 약100m


3)제시외건물(C)

내.외벽: 판넬
지붕:판넬지붕

이용상태

1)제시외 구축물(A): 분수대

2)지하수관정(B): 세차기계 세차용수 공급

3)제시외건물(C): 기계실

설비내역

1)제시외구축물(A): 분수설비 없으며 구조물만 있음(장기 사용 않음)

2)지하수관정(B): 지하수 펌프모터 등

3)제시외건물(C): 설비 없음

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지적도상 맹지
-분묘소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2022타경30958 (4)

* 소재지: 충청북도 충주시 단월동 산57

* 용도: 임야 (총 73,388.00㎡ / 약 22,200.82평)

* 감정가: 374,278,800원

* 매각대상: 토지매각 (건물 없음)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (등기부상 서울보증보험주식회사로 추정)

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 선순위 구분지상권 인수

* 주의사항: 지적도상 맹지, 분묘 소재

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 충주시 외곽 지역으로서 농경지, 과수원, 임야가 혼재된 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 일부 필지는 능암온천지구 내에 위치하여 온천탕, 가스충전소, 주유소 등의 상업시설도 분포하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

* 일부 토지(기호20, 21 등)는 지적도상 맹지로, 차량의 직접적인 접근이 어렵거나 인접 토지를 이용하여야 하는 불편함이 있습니다.

* 반면, 다른 다수의 토지들은 왕복 2차선 도로에 접하거나 38번 국도와 연계되어 있어 전반적인 차량 접근성은 양호한 편입니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 본 물건은 기호1번부터 54번까지 다수의 필지로 구성되어 있으며, 부정형, 사다리형, 사각형 등 다양한 형태를 띠고 있습니다.

* 대부분의 필지는 자연림 상태의 임야이나, 일부 필지는 온천 관련 시설, 임시 주차장, 도로, 조경수 식재 등으로 이미 이용되고 있습니다.

* 일부 필지(기호14, 15, 18, 26, 29, 33 등)는 지목(임야, 전)과 현재 이용 상태(주차장, 도로, 잡종지 등)가 상이합니다.

* 기호20, 21 토지는 자연림 상태의 임야이며, 기호21 토지에는 분묘 1기가 소재하고 있습니다.

* 온천지구 내 필지들은 온천공, 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소 부지로 이용되거나 활용 가능성이 높은 상태입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 23일자 서울보증보험주식회사 가압류 (2020카단817233)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위번호 10번 구분지상권설정등기 (2020.03.16. 접수 제12421호): 국토교통부가 철도시설의 소유를 위해 설정한 권리로, 철도 시설이 존치하는 동안 유효하며 매수인에게 인수됩니다. 약 986㎡ 범위에 설정되어 있습니다.

* 을구 순위번호 11번 구분지상권설정등기 (2020.03.16. 접수 제12422호): 국토교통부가 철도시설의 소유를 위해 설정한 권리로, 철도 시설이 존치하는 동안 유효하며 매수인에게 인수됩니다. 약 991㎡ 범위에 설정되어 있습니다.

* 두 구분지상권의 총 면적은 약 1977㎡ (약 598평)에 달하며, 해당 부분의 상부 공간 이용에 중대한 제약이 발생하므로 매수인에게 인수되는 권리 중 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 갑15(강제경매), 갑16(장환희 가압류), 갑17(충주시 압류), 갑18(충주세무서장 압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 임대관계가 불명확하여 보증금 및 차임에 대한 정보가 없습니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 조사해야 하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 기타 권리사항: 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

4. 상권분석

* 입지: 본 물건은 충주시 외곽 지역에 위치하지만, 능암온천관광지구 내에 포함되어 있어 잠재적인 관광객 수요를 활용할 수 있는 이점이 있습니다. 38번 국도와 연계된 접근성은 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 현황: 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소 등 관련 상업시설들이 이미 운영 중인 것으로 파악되어, 특정 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

* 잠재력: 관광지구라는 특성상 숙박, 식음료, 편의시설 등 관련 업종의 추가 개발 또는 운영 가능성이 있습니다. 다만, 상세한 토지 이용 계획 및 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 지도 검색을 통한 주변 시설 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 충주시 외곽의 임야를 중심으로 하므로, 마트, 병원, 학교 등 일상적인 생활 편의시설에 대한 직접적인 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

* 주요 편의시설은 능암온천지구 내 시설 또는 충주시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 자연 환경이 비교적 양호하여 전원생활이나 휴양 목적의 활용은 가능하나, 편리한 생활 환경을 위해서는 추가적인 기반 시설 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 일부 필지가 지적도상 맹지로, 토지 이용을 위한 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 분묘 소재: 토지 내 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부에 따라 이장 등 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 선순위 구분지상권 인수: 약 1977㎡(598평)에 달하는 면적에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 토지 부분의 상부 공간 이용에 중대한 제약이 발생합니다. 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시키는 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 관광지구 등으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 준보전산지, 가축사육제한구역, 문화재보호구역(기호21) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 행위 시 추가적인 검토와 허가가 필요합니다.

* 복합적 사건: 중복사건 및 중복병합사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 권리관계 및 행정 절차 확인에 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부가 불확실하여 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 능암온천지구 내에 위치한 대규모 임야로서, 관광지 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 필지로 나뉘어 있고, 철도 시설을 위한 선순위 구분지상권 인수, 맹지, 분묘 소재 등 활용성을 제약하는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 또한, 경매로 진행되었으나 채권액이 감정가를 상회하는 점은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 따라서 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 이용 제한 사항을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 능암온천지구라는 특정 지역에 위치하여 관광 수요를 활용한 상업 시설 개발 가능성이 있습니다.

* 다수의 필지로 구성된 대규모 토지를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 일부 필지는 이미 온천 관련 시설, 주유소, 주차장 등으로 활용되고 있어 즉시 수익 창출이 가능한 부분도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 374,278,800원

* 권리분석상 인수되는 구분지상권(약 1977㎡/598평) 및 맹지, 분묘 등의 중대한 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적일 수 있습니다.

* 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가는 향후 진행될 현장 조사, 인근 유사 물건의 실제 시세 및 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 2억 6천만 원 ~ 3억 4천만 원) 범위 내에서 입찰 참여를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 컨설팅에서 제시하는 범주이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

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