나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [4] 충청북도 충주시 단월동 산57 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [4] 충청북도 충주시 단월동 산57 임야 경매

• 사건번호: 2022타경30958
• 주소: 충청북도 충주시 단월동 산57
• 용도: 임야

충주지원 경매2계 2022타경30958 | 소재지: 충청북도 충주시 단월동 산57 | 감정가: 374,278,800원 | 최저가: 153,304,000원 | 용도: 임야

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2022타경30958 (4)

소재지: 충청북도 충주시 단월동 산57

용도: 임야

감정가: 374,278,800원

토지면적: 73,388.00㎡ (약 22,199.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 단월동 소재 "충주국유림관리소" 동측 인근에 위치한 임야입니다. 주변은 농경지, 과수원, 임야 등이 형성된 충주시 외곽 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 일부 토지는 앙성면 능암리의 온천지구 내에 포함되어 있으며, 이는 능암온천, 중원온천, 돈산온천 등이 있는 지역입니다.

교통 상황은 토지별로 차이가 있습니다. 기호 20 토지는 지적도상 맹지이나 현황 농로 및 임도가 있으며, 북측 인근에 왕복 2차선 도로가 있어 교통 상황은 보통입니다. 반면, 기호 21 토지는 도로가 접한 부분이 없는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 인접 타인 토지를 이용해야 접근이 가능하여 교통 상황이 다소 불편합니다. 온천지구 내 부동산의 경우, 국도 및 지방도 주변에 위치하여 전반적인 교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 여러 사건이 병합되어 진행될 가능성이 있습니다.

주요 권리관계로는 분묘기지권이 존재하며, 선순위지상권이 설정되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 주의사항으로 지적도상 맹지인 점과 분묘가 소재하고 있다는 점이 명시되어 있습니다. 선순위지상권의 존재는 소유권 행사 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 권리의 내용과 범위, 말소 여부 등을 철저히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지가 위치한 지역은 능암온천지구를 포함하고 있어 온천 관련 상업 시설 및 휴양 시설의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정평가 요약에 따르면, 온천탕, 가스충전소, 주유소 및 휴게소, 식당 등의 부지로 이용되고 있거나 이용 가능한 토지들이 다수 포함되어 있습니다. 일부 토지는 임시 주차장, 조경수 식재지, 원두막, 온천공 보호 시설, 컨테이너 구조물 등으로 활용되고 있으며, 일부는 자연림 상태의 임야입니다. 이러한 점들은 관광 및 휴양 목적의 상업 시설 개발 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본건은 충주시 외곽의 임야 지대로, 농경지 및 과수원과 함께 온천지구가 인접해 있어 자연환경과 휴양 시설을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다. 온천 시설 이용이 편리하며, 38번 국도와 연계되어 있어 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지의 경우 맹지이거나 경사도가 있는 자연림 상태여서 일반적인 주거 생활보다는 특정 목적의 토지 이용에 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 권리관계상의 복잡성입니다. 선순위지상권의 존재는 소유권의 완전한 행사를 제약할 수 있으며, 분묘기지권은 토지 이용 시 민원 발생 소지가 있습니다. 중복 및 병합 사건이라는 점도 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

둘째, 접근성 문제입니다. 다수의 토지가 지적도상 맹지이거나 도로와의 접면이 불량하여 차량 접근이 어렵거나 인접 토지 이용에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 토지 이용의 제한입니다. 많은 필지가 계획관리지역, 관광.휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(능암온천), 준보전산지, 온천지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 각종 법규 및 규제를 받습니다. 또한, 다수의 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종 영위가 제한됩니다.

넷째, 토지 자체의 이용 상태입니다. 대부분 자연림 상태의 임야이며, 일부 토지는 급경사를 이루고 있어 개발 시 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

다섯째, 지역적 이슈입니다. 주변 지역에서 동물 화장터 건립 등으로 인한 주민 민원 및 갈등 사례가 보고된 바 있으며 (KBS 보도 2023.10.18.), 이는 지역 개발에 대한 잠재적 불안 요인이 될 수 있습니다. 또한, 단월 수변공원 내 불법 건축물 관련 이슈 (유튜브 보도 2025.05.19.)는 해당 지역의 관리 감독 및 법규 준수 관련 문제의식을 제기할 수 있습니다. 다만, 이러한 이슈들이 본건 물건 자체에 직접적인 혐오시설의 존재를 시사하는 것은 아닙니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충주시 단월동 및 인근 능암온천지구에 걸쳐 있는 대규모 임야로, 온천 관광 및 휴양 관련 상업 시설 개발 잠재력이 높은 물건입니다. 넓은 면적은 다양한 개발 가능성을 제공하지만, 선순위지상권, 분묘기지권, 맹지 등 복잡한 권리관계 및 이용상의 제약이 상당한 리스크로 작용합니다. 또한, 지역 내 개발 관련 이슈들도 고려해야 할 사항입니다. 따라서 투자 시에는 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 위험 요인을 면밀히 파악하고, 개발 계획 수립 시 관련 법규 및 규제를 충분히 검토하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대규모 토지: 7만 3천 평이 넘는 넓은 면적은 잠재적 가치 상승 여력이 큽니다.

2. 온천지구 내 입지: 능암온천 등 온천 관광지 내에 위치하여 관광, 휴양, 숙박, 상업 시설 개발에 유리합니다.

3. 개발 잠재력: 온천 및 주변 관광 자원과 연계한 복합 개발 시 높은 부가가치 창출이 기대됩니다.

4. 가격 메리트: 복잡한 권리관계 및 개발 제한 요인으로 인해 저평가된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

5. 철저한 사전 조사 필수: 투자 결정 전, 선순위지상권의 정확한 내용 파악, 분묘 관련 협의, 맹지 해소 방안 마련, 개발 관련 법규 검토 등 심층적인 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매2계