나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [1] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 산14 에이동 비이동 씨이동 디이동 이이동 에프동 지이동 에이치동 관광휴게시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [1] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 산14 에이동 비이동 씨이동 디이동 이이동 에프동 지이동 에이치동 관광휴게시설 경매

• 사건번호: 2022타경30958
• 주소: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 산14 에이동 비이동 씨이동 디이동 이이동 에프동 지이동 에이치동
• 용도: 관광휴게시설

충주지원 경매2계 2022타경30958 | 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 산14 에이동 비이동 씨이동 디이동 이이동 에프동 지이동 에이치동 | 감정가: 13,608,480,700원 | 최저가: 6,967,542,000원 | 용도: 관광휴게시설

1. 충주지원 2022타경30958 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2022타경30958 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 산14 에이동 비이동 씨이동 디이동 이이동 에프동 지이동 에이치동

용도: 관광휴게시설

감정가: 13,608,480,700원

토지면적: 238,399.00㎡ (약 72,120.00평)

토지지분: 237,780㎡ (약 71,913.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,031.38㎡ (약 614.43평)

건물지분: 2,031.38㎡ (약 614.43평)

건물 제시외면적: 1,323.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 주요 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 법정지상권, 재매각, 선순위가처분

1.3. 주요 주의사항

- 본건은 일괄매각이며, 공유자우선매수권은 없습니다.

- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉣,㉦,㉨~㉭,㉮~㉴, 추가감정평가서상 A)은 매각에 포함됩니다.

- 제시외 이동식 컨테이너(감정평가서상 ㉢,㉤,㉥,㉧)는 매각에서 제외됩니다.

- 목록 24 중 지이동 정화조 출입구 6.16㎡ (감정평가서상 24-6)은 소재불명입니다.

- 목록 26~31, 33~35에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 목록 11에 3호, 목록 14에 2호 온천공이 소재합니다.

- 목록 19 지상에는 분묘가 소재하고 있습니다.

- 목록 24 에이치동(감정평가서상 24-7)은 용도가 "사무소"이나, 현황은 "카페"로 이용 중입니다.

- 목록 26~29, 33, 34은 현황 "임시 주차장 등"으로 이용되고 있습니다.

- 목록 29~31, 35는 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

- 목록 54번은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 가처분등기가 있습니다.

- 본건은 능암탄산온천지구 내 경매 물건으로, 자세한 사항은 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 능암리 일원에 위치하며, 38번 국도 북동측 온천지구 내에 소재하는 부동산입니다. 주위는 국도 및 지방도와 인접한 온천지구(능암온천, 중원온천, 돈산온천), 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 온천, 가스충전소, 주유소까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 가능하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지(기호21토지 등)는 지적도상 맹지이거나 차량 접근이 다소 불편한 부분이 있으며, 인접 토지를 이용하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

다수의 특이사항이 존재하며, 특히 "선순위가처분" 및 "목록 54번 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 가처분등기"가 존재하므로 권리 분석 시 인수되는 권리 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, "분묘기지권" 및 "법정지상권"의 존재 가능성이 있어 이에 대한 법률적 검토가 필요합니다.

4. 상권 및 사업 잠재력

본건은 능암탄산온천지구 내에 위치하며, 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소 등의 부지로 활용되고 있습니다. 관광휴게시설 용도로 감정평가되었으며, 넓은 토지 면적을 바탕으로 온천 관광 사업, 숙박 시설, 레저 시설 등 다양한 관광 관련 사업을 확장하거나 신규 사업을 구상하기에 유리한 입지입니다. 주변의 다른 온천들과 연계한 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 관광휴게시설로 이용되고 있으며, 주변에 온천 시설, 관광 편의 시설 등이 소재할 것으로 예상됩니다. 인근 지역은 주거보다는 관광 및 휴양 목적의 시설이 밀집해 있어, 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

목록 26~31, 33~35 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

6.2. 분묘 및 법정지상권

토지 지상에 분묘가 여러 기 소재하며, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 또한, 법정지상권의 성립 가능성도 배제할 수 없어, 이에 대한 권리 분석 및 현황 조사가 면밀히 이루어져야 합니다.

6.3. 소재 불명 및 현황과의 차이

목록 24 중 지이동 정화조 출입구 6.16㎡가 소재 불명이며, 일부 토지(목록 14, 15, 18, 26~31, 33~35)는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지들은 대부분 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(능암온천), 관광지(능암온천관광지), 온천지구(능암온천지구) 등에 속해 있습니다. 특히 기호 21토지의 경우 도시지역, 자연녹지지역, 철도저촉, 역사문화보존지역, 문화재보호구역, 공장설립제한지역, 한강폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 중첩된 규제가 존재하므로, 개발 시 이러한 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 여러 필지가 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

6.5. 인수되는 가처분등기

목록 54번 토지에 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 가처분등기가 존재하므로, 해당 가처분의 성격과 영향력을 정확히 파악해야 합니다.

6.6. 주변 시설 확인

현장 조사 시, 주변에 혐오 시설(고물상, 폐기물 처리 시설, 축사 등)이 있는지, 또는 잠재적 혐오 시설로 발전할 가능성이 있는 지역인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면 능암온천지구 내의 대규모 관광휴게시설 부지로, 넓은 토지 면적과 온천이라는 지역적 이점을 활용한 사업 개발 잠재력을 가진 물건입니다. 그러나 다수의 복잡한 권리 관계, 엄격한 토지 이용 제한, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘 및 법정지상권 등 해결해야 할 문제점들이 산재해 있습니다. 특히 기호 21토지에 적용되는 다수의 규제는 개발 계획 수립 시 큰 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

능암탄산온천지구라는 특수한 지역적 이점을 가지고 있으며, 38번 국도와 인접하여 접근성이 우수합니다. 온천을 활용한 관광 사업 개발 시 높은 부가가치를 창출할 수 있습니다.

8.2. 대규모 부지 활용

23만㎡가 넘는 광대한 토지는 다양한 규모의 사업을 구상하거나, 분할하여 개발하는 등 유연한 활용이 가능합니다.

8.3. 온천 개발 잠재력

충분한 온천 자원(온천공 2개 소재)을 바탕으로 기존 온천 시설을 현대화하거나, 신규 온천 테마파크, 웰니스 시설 등을 조성하여 지역 관광 활성화에 기여할 수 있습니다.

8.4. 토지 가치 상승 기대

온천지구의 개발 계획 및 관광 수요 증가에 따라 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계