나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [2] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 682-8 가동호 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2022타경30958 [2] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 682-8 가동호 근린시설 경매

• 사건번호: 2022타경30958
• 주소: 충청북도 충주시 앙성면 북부로 1569
• 용도: 근린시설

충주지원 경매2계 2022타경30958 | 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 북부로 1569 | 감정가: 5,878,438,590원 | 최저가: 2,407,809,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 충청북도 충주시 앙성면 능암리 682-8 가동호에 소재한 근린생활시설입니다.

총 토지 면적은 9,688.00㎡ (약 2,930.78평)이며, 건물 면적은 3,500.88㎡ (약 1,059.02평)입니다.

건물에는 제시외 면적 244.50㎡ (약 73.96평)도 포함됩니다.

1.2. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 5,878,438,590원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복 사건, 중복 병합 사건, 법정지상권이 있습니다.

제시외 건물(감정평가서상 ㉵,㉷,㉸, 추가감정평가서상 B,C) 및 제시외 기계기구(감정평가서상 (ㄱ)~(ㅅ))도 감정평가서상 세차실(㉶) 내 사용불능 세차기계를 제외하고 매각에 포함됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 충청북도 충주시 앙성면 능암리 통과 38번 국도 북동측에 위치한 온천지구 내 부동산입니다.

주위는 온천 지구(능암온천, 중원온천, 돈산온천), 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 중 일부(기호 20, 21 토지)는 충주시 단월동 소재 "충주국유림관리소" 인근에 위치하며, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 외곽 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건이 소재하는 온천, 가스충전소, 주유소까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

다만, 일부 토지(기호 21 토지)는 도로에 접한 부분이 없는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 인접 타인 토지를 이용하여 접근 가능하나 다소 불편함이 있습니다.

기호 20 토지는 지적도상 맹지이나 현황 농로 및 임도가 있으며, 북측 인근에 왕복 2차선 도로가 있어 교통 상황은 보통입니다.

일부 토지는 지적도상 맹지이나 온천 지구 내 토지를 이용하여 접근 가능하며, 일부는 현황 왕복 2차선 도로의 일부이거나 도로와 접하고 있습니다.

38번 국도와 연계하여 진출입이 가능하며, 국도와 연계된 온천 출입구 도로와 접한 토지들도 있습니다.

2.3. 주변 시설

본 건이 위치한 능암온천지구는 다수의 온천 리조트와 숙박 시설, 식당 등이 밀집해 있는 관광 중심지입니다.

주변에는 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소 등 관광객 및 지역 주민을 위한 상업 시설이 운영되고 있습니다.

또한, 문성자연휴양림과 같은 자연 친화적인 시설도 인근에 위치하고 있어 휴양 및 관광 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

일부 토지는 온천공 보호 구역으로 지정되어 있으며, 온천 개발 및 운영과 관련된 시설들이 위치해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 권리 관계

본건은 충주지원 2022타경30958 (2) 사건으로, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 본 건 외 중복 사건 및 중복 병합 사건으로 진행되어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

3.2. 특이 사항 및 주의점

본 건은 능암탄산온천지구 내 경매 물건으로, 일괄 매각 대상입니다.

제시외 건물 및 기계기구도 매각에 포함되나, 세차실 내 세차기계는 사용불능으로 평가되어 매각에서 제외됩니다.

중복 사건, 중복 병합 사건, 법정지상권 등이 특이사항으로 명시되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

자세한 사항은 감정평가서를 참조해야 합니다.

3.3. 법정지상권 관련

본 건에 법정지상권이 있다고 명시되어 있습니다. 법정지상권은 타인의 토지에 건물을 소유하는 것을 목적으로 그 토지를 이용할 수 있는 권리입니다.

이는 토지 매수인이 건물 소유자와 별도로 토지 소유권을 취득하더라도, 건물 철거를 요구할 수 없거나, 토지 사용료를 지급해야 하는 등 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

따라서 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 토지 분석

4.1. 토지 면적 및 현황

총 토지 면적은 9,688.00㎡ (약 2,930.78평)이며, 이는 필지별로 다양하게 분할되어 있습니다.

토지 지목은 임야, 전, 대, 나지 등 다양하게 구성되어 있으며, 현재 현황 이용상태 또한 임야, 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소, 전, 대, 임시 주차장, 도로, 조경수 식재지, 캠핑 개수대, 원두막, 분묘 등 다용도로 이용되고 있습니다.

특히, 38번 국도변에 위치하거나 온천지구 내부에 위치한 토지들이 많아 상업적, 관광적 활용 가치가 높습니다.

일부 토지는 온천공(3호, 2호) 보호를 위한 건물이나 구조물이 소재하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 대부분 "계획관리지역"에 속하며, "관광.휴양개발진흥지구", "제2종지구단위계획구역(능암온천)", "관광지(능암온천관광지)", "온천지구(능암온천지구)" 등으로 지정되어 있습니다.

이로 인해 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에 대한 규제가 있을 수 있으며, 관광 및 온천 관련 개발에 유리한 조건을 가집니다.

일부 토지에는 "가축사육제한구역", "준보전산지", "접도구역", "한강폐기물 매립시설 설치 제한지역" 등 추가적인 제한사항이 적용될 수 있습니다.

또한, 기호 20, 21 토지는 "도시지역", "자연녹지지역", "준보전산지", "보전산지" 등으로 지정되어 있으며, 기호 21 토지는 "철도", "역사환경문화보존지역", "문화재보호구역(대림산성)", "공장설립제한지역" 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

5. 건물 분석

5.1. 건물 면적 및 현황

본건의 건물 면적은 3,500.88㎡ (약 1,059.02평)이며, 이는 근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

이 외에도 감정평가서상 제시외 건물로 244.50㎡ (약 73.96평)가 포함되어 있습니다.

제시외 건물로는 분수대(A), 지하수관정(B), 기계실(C) 등이 있으며, 지하수관정은 세차용수 공급에 사용됩니다.

5.2. 제시외 건물 및 부합물

감정평가서상 ㉵,㉷,㉸, B, C 등의 제시외 건물과 (ㄱ)~(ㅅ)의 제시외 기계기구 일체가 매각에 포함됩니다.

단, 세차실(㉶) 내 세차기계는 사용불능으로 평가되어 매각에서 제외됩니다.

구체적인 제시외 건물 목록은 감정평가서를 통해 확인해야 합니다.

6. 상권 분석

6.1. 지역 특성

본 건이 소재한 앙성면 능암리 일대는 충북 지역의 대표적인 온천 관광지로, 연중 관광객의 방문이 이어지는 곳입니다.

특히 능암탄산온천 지구는 다양한 온천 시설과 연계된 상업 시설이 발달해 있어 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설의 잠재력이 높습니다.

38번 국도변에 위치한 이점과 더불어, 온천 관광이라는 명확한 테마를 가진 지역 특성이 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 상업 시설 연계성

본 물건은 온천 시설, 가스 충전소, 주유소, 휴게소 등과 인접하거나 부지로 활용되고 있어, 이러한 시설들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

관광객을 대상으로 하는 식당, 편의점, 숙박 관련 시설 등으로 복합적인 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

넓은 토지 면적은 다양한 형태의 상업 시설이나 부대 시설(주차장, 휴게 공간 등)을 조성하기에 용이합니다.

7. 생활 정보

7.1. 편의 시설

본 건 인근에는 온천 지구 내에서 운영되는 다양한 식당과 편의 시설이 있습니다.

또한, 38번 국도와 가까워 충주시내로의 이동이 용이하며, 시내의 병원, 은행, 마트 등 주요 편의 시설 이용도 가능합니다.

자연 휴양림 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 권리 관계의 복잡성

본 건은 중복 사건, 중복 병합 사건, 그리고 법정지상권이 존재한다는 점에서 권리 분석에 매우 신중해야 합니다.

특히 법정지상권은 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 해결 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

등기부등본 및 관련 서류를 철저히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

8.2. 물리적 제약 및 시설 노후화

일부 토지가 맹지이거나 접근성이 다소 불편한 경우, 또는 지목과 현황이 상이한 경우(예: 임야이나 임시 주차장, 전이나 도로 등) 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

감정평가서상 명시된 제시외 건물 중 세차기계가 사용불능으로 평가된 점은, 시설의 노후화나 관리 소홀 가능성을 시사합니다.

온천 지구 특성상 오래된 시설이 많을 수 있으므로, 건물 및 설비의 전반적인 상태 점검이 필요합니다.

8.3. 주변 환경 요인

일부 토지에 분묘가 소재하고 있으며, 기호 20, 21 토지의 경우 자연림, 급경사, 맹지 등의 특성을 가집니다.

이는 토지 개발 또는 활용에 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역, 관광지, 산지 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 개발 행위에 대한 규제가 엄격할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 온천 지구의 잠재력

본 건은 충북의 유명 관광지인 능암온천지구에 위치하여, 온천 관광객을 대상으로 하는 상업 시설로서 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

성수기 및 주말에는 꾸준한 수요가 예상되며, 지역 경제 활성화와 맞물려 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.2. 다양한 토지 이용 가능성

총 9,688.00㎡에 달하는 넓은 토지는 단순히 근린생활시설을 넘어, 테마파크, 숙박 시설, 레저 시설 등 다양한 용도로의 개발 및 확장이 가능합니다.

온천 지구 내 온천탕, 가스충전소, 주유소, 휴게소 등 현재 운영 중인 시설과의 연계 개발 또한 유효한 투자 전략이 될 수 있습니다.

9.3. 접근성 개선 가능성

38번 국도와의 연계성이 좋으며, 일부 토지는 직접적인 도로에 접하고 있어 접근성 자체는 양호한 편입니다.

추가적인 도로 정비나 개발 계획이 수립된다면, 토지의 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

다만, 일부 맹지 토지의 경우 인접 토지와의 협의 또는 토지 활용 계획 수립 시 추가적인 고려가 필요합니다.

법원 정보

충주지원 경매2계