나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [17] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 용도는 일반음식점이나 교회로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (17)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 4층407호 (신주소: 충청북도 음성군 태정1길 5)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점/교회)

감정가: 263,000,000원

토지면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (사용승인일: 2017.07.20)

구분건물 전유부: 4층 407호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 한국소비자원 등 공공기관, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 후면은 개발이 진행 중인 주상복합지대입니다.

교통상황: 차량 진출입이 자유로우며, 남서측 간선도로(원중로)와 북서측 "교연로"에 접해 교통 사정이 양호합니다. 버스정류장이 인근에 있습니다.

토지: 가장형의 평탄한 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 남서측 30미터 왕복 7차선, 북동측 12미터, 북서측 10미터 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로, 소로, 중로에 해당하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2017.08.04 접수)

등기부채권 총액: 5,760,000,000원

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사두성이앤지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없고 보증금이 없어 인수할 금액은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원인 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요합니다.

특이사항: 공동담보, 별도등기가 존재합니다.

4. 상권분석

현재 이용: 공부상 용도는 일반음식점 및 교회이나, 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호), 사무실(405, 406호) 등으로 이용 중이며, 일부 공실이 있습니다.

주변 환경: 충북혁신도시 핵심 상업지역으로 공공기관, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집되어 있습니다.

개발 잠재력: 후면 주상복합지대 개발 진행 중으로 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

주요 업종: 근린생활시설, 사무실, 판매시설(가구점) 등이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

교통: 버스정류장 및 주요 간선도로 인접으로 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

공공 및 기관 시설: 한국소비자원 등 주요 공공기관이 인근에 위치합니다.

개발 호재: 혁신도시 개발 예정 지구에 속해 있어 지속적인 발전이 예상됩니다.

주변 시설: 주변 지역에 주거 시설 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 일부 공실 상태로, 향후 공실 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

용도 불일치: 공부상 용도(일반음식점, 교회)와 현황 이용 용도(가구점, 교회, 사무실) 간 차이가 있어, 향후 행정 처분 가능성을 확인해야 합니다.

공동담보 및 별도등기: 채권 총액이 높고 별도 등기가 존재하므로, 등기부등본을 상세히 분석하여 추가적인 부담이나 제한 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

상권 성숙도: 후면 개발이 진행 중인 지역으로, 상권의 완전한 성숙까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임차인 특이사항: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하므로, 해당 임차인과의 관계, 점유 형태 등을 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 중심 상업지에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 교통 및 접근성이 우수하며, 주변 공공기관 및 상업시설과의 연계성이 좋습니다. 현재 일부 공실 및 용도 불일치, 공동담보/별도등기 등의 리스크가 존재하나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이를 해소하고 활용한다면 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

충북혁신도시 개발 수혜 지역의 핵심 입지.

우수한 교통망과 생활 인프라 접근성.

4층 407호로, 상업 용도 활용 시 높은 잠재력 보유.

향후 상권 활성화 시 임대료 상승 및 건물 가치 동반 상승 기대.

일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 철저한 시장 조사, 명도 예상 비용, 향후 예상 임대 수익률, 추가적인 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 상세한 현장 조사 및 추가 분석을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.