나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [16] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 용도는 일반음식점이나 사무실로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경31351 (16)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 4층 406호

* 용도: 근린상가 (공부상 일반음식점, 현황 사무실)

* 감정가: 254,000,000원

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 토지지분: 39.5995㎡ (약 11.98평)

* 건물면적: 90.75㎡ (약 27.45평)

* 건물지분: 90.75㎡ (약 27.45평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (확인됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2017년 7월 20일

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 총층수: 4층 중 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치함. 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대이며, 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대임.

* 교통상황: 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하고, 북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2017년 7월 20일임. 외벽은 돌붙임, 타일, 강화유리 마감이며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등으로 마감됨. 바닥은 콘크리트, 화강석, 타일 마감이며, 창호는 삿시창호임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m), 소로1류(폭10m-12m), 중로3류(폭12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (접수일자: 2017-08-04, 채권액: 5,760,000,000원)

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 주식회사옥토부동산개발 (접수: 2017-07-26)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (접수: 2017-08-04, 말소기준)

* 압류: 충주세무서 (접수: 2018-07-17, 말소)

* 압류: 음성군 (접수: 2019-05-03, 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (접수: 2024-03-13, 말소)

* 등기부채권 총액: 5,760,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 유의가 필요함)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 한국소비자원 등 공공기관, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 지역 특성: 충북혁신도시에 위치한 노선상가지대이며, 일부 후면 지역은 주상복합지대로 개발이 진행 중인 지역임.

* 건물 이용 상태: 공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나, 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중임. 다수 호실은 공실 상태임.

5. 생활정보

* 교통: 남서측 왕복 7차선 도로, 북동측 12미터 도로, 북서측 10미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수함. 남서측 간선도로 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

* 편의시설: 본 건이 위치한 건물 내외로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포해 있으며, 인근에 오피스텔이 있어 주거 및 상업 유동 인구 확보에 유리함.

* 주변 환경: 공공기관이 밀집해 있어 업무 관련 수요가 예상되며, 주변 개발이 지속됨에 따라 상권 활성화 기대 가능.

* 혐오시설: 본 건 인근 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 불분명하고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성 있음.

* 다수 공실: 현재 건물 내 다수의 공실이 발생하고 있어, 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있음. 상권 활성화 속도 및 임대 마케팅 전략 중요.

* 건물 이용 현황의 다양성: 공부상 용도와 상이한 다양한 업종(가구점, 교회, 사무실)으로 이용 중으로, 향후 업종 변경 및 임대 시 업종 제한 관련 검토 필요.

* 공동담보 및 별도등기: 해당 물건은 공동담보로 진행되며 별도등기가 존재하므로, 등기부등본 외 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 건은 충북혁신도시 내 신축급(2017년 준공) 상가 건물로, 주요 도로에 접해 있어 접근성 및 가시성이 양호한 편임.

* 주변에 공공기관 및 상업시설이 밀집해 있고, 지역 개발이 진행 중이라는 점에서 향후 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있음.

* 다만, 현재 건물 내 다수의 공실이 존재하고, 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 투자 시 유의해야 할 부분임.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, 임차인 명도와 관련된 부분은 철저한 사전 조사와 계획이 필요함.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 장기적인 발전 가능성에 기반한 투자 기회.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 현재의 낮은 공실률 개선 및 임대 활성화를 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 정확한 예상 입찰가는 주변 상가 실거래가, 임대 시세, 건물 상태, 향후 공실률 개선 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우므로, 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 세부적인 가치 평가 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 경쟁이 이루어지나, 본 건의 경우 현 공실률과 상권 성숙도를 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.