나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [15] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 용도는 일반음식점이나 사무실로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 사건 번호

충주지원 2024타경31351 (15)

2.2. 소재지

충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층 405호

2.3. 물건 종류

집합건물 (근린상가)

2.4. 전용 면적 및 토지 지분

전용 면적: 106.05㎡ (약 32평)

공유 토지 지분: 46.28㎡ (약 14평)

2.5. 감정 가격

291,000,000원

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

농업협동조합자산관리회사

2.9. 특이사항

공동담보, 별도등기

2.10. 건물 정보

사용승인일: 2017년 07월 20일

총 4층 건물 중 4층 (405호)

2.11. 공부상 용도 및 현황

공부상 용도: 일반음식점

현황: 사무실로 이용 중

1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 건물 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로는 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하고 있습니다. 북서측 인근으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25-30m), 소로1류(폭 10-12m), 중로3류(폭 12-15m) 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다.

1. 권리분석

2.1. 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 08월 04일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 채권 최고액은 금 5,760,000,000원입니다.

2.2. 경매 개시 결정

본 경매는 2024년 03월 13일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매에 의해 진행됩니다.

2.3. 기타 등기 사항

소유권 보존 등기, 압류 (충주세무서, 음성군) 등 다수의 권리 및 제한 사항이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. (주의 필요)

2.5. 임차인 현황

본 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 이중열

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 04월 12일

확정일자: 2022년 04월 12일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사에덴

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023년 05월 22일

확정일자: (미기재)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

2.6. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

1. 상권분석

2.1. 건물 용도 및 현황

건물 자체는 제1종 근린생활시설로 사용승인을 받았으며, 기타 용도로 제1, 2종 근린생활시설 및 위락시설 등으로도 활용 가능한 복합적인 용도를 가지고 있습니다.

2.2. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 한국소비자원 등 공공기관이 밀집해 있고, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 함께 입지한 상업 지역입니다. 이는 상권의 안정성을 더하며, 잠재 수요층 확보에 유리합니다.

2.3. 본 건물 이용 현황

건물 전체의 공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점으로 설정되어 있습니다.

현황 이용 상태는 1층: 가구점 (201-204호), 4층: 교회 (403, 404, 407호) 및 사무실 (405, 406호) 등으로 사용되고 있으며, 일부 공실이 존재하는 것으로 파악됩니다.

2.4. 상권 전망

충북혁신도시 개발과 함께 지역 상권 역시 성장 가능성을 가지고 있습니다. 주변 개발이 진행 중인 점은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1. 생활정보

2.1. 교통 및 접근성

충북혁신도시 버스터미널이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 차량을 통한 접근성 또한 뛰어납니다.

2.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 한국소비자원과 같은 공공기관이 인접해 있어 관련 민원 처리 및 공공 서비스 접근성도 좋습니다.

2.3. 주변 환경

주거 시설(오피스텔)과 공공기관, 상업시설이 복합적으로 입지하여 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

2.4. 혐오 시설 유무

현재까지 확인된 정보상으로는, 본 물건 및 주변 지역에 특별히 알려진 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에 제한이 있을 수 있습니다.

1. 잠재적 리스크

2.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

본 물건 405호의 공부상 용도는 일반음식점이나, 현황은 사무실로 이용 중입니다. 향후 용도 변경이나 원상 복구에 대한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 임대 또는 재매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

2.2. 일부 공실 상태

건물 내 일부가 공실로 비어 있어, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실 해소를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

2.3. 미성숙 개발 지역

건물 후면이 개발 중인 미성숙 주상복합지대라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사하지만, 단기적으로는 개발로 인한 소음, 분진 등 불편함이 발생하거나 상권 변화의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

2.4. 공동담보 및 별도등기

공동담보 및 별도등기가 있다는 점은 추가적인 권리관계나 부담이 존재할 가능성을 내포하고 있어, 권리 분석 시 세밀한 확인이 필요합니다.

2.5. 지상권 설정 가능성

매각으로 소멸되지 않는 지상권은 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 권리가 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1. 종합 의견

2.1. 요약

본 물건은 충북혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 한국소비자원 등 공공기관과 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 가능하며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 일부 공실 존재, 그리고 미성숙 개발 지역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

특히, 405호의 경우 사무실로 이용 중이므로, 향후 임대 또는 직접 사용 시 용도 관련 이슈를 미리 파악하고 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

1. 투자 포인트

2.1. 혁신도시 중심 상권의 우수한 입지

충북혁신도시의 주요 도로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다.

2.2. 공공기관 및 편의시설 집객 효과

인접한 공공기관과 상업시설은 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 제공합니다.

2.3. 합리적인 면적 대비 감정가

106. 05㎡ (약 32평)의 전용 면적에 대한 감정가 2억 9천만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

2.4. 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

혁신도시 발전과 함께 주변 지역의 개발이 지속적으로 이루어지고 있어, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 예상 입찰가

2.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 시장 분석, 그리고 현장 답사를 통한 임대 시세 조사 등이 필수적으로 요구됩니다.

2.2. 제안

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 291,000,000원 대비 시세, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 공부상 용도와 현황의 차이, 일부 공실, 미성숙 개발 지역이라는 점 등을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 낙찰 가능한 금액을 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 철저한 시장 조사와 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단하신 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.