나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [11] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (11)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459, 플러스빌딩 3층 307호

용도: 근린상가

감정가: 288,000,000원

토지면적: 41.89㎡ (약 12.68평)

토지지분: 41.8904㎡ (약 12.68평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물지분: 96㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (구 농협)

건물명: 플러스빌딩

본건 위치: 3층 307호

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며, 배후로는 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대가 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 있는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 또한 북서측 인근으로는 "교연로"가 지나 교통이 편리한 지역입니다.

* 인접 도로상태:

남서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25-30m), 소로1류(폭 10-12m), 중로3류(폭 12-15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

본 물건 인근에는 한국소비자원과 같은 공공기관들이 위치하고 있어 관련 종사자들의 이용이 예상됩니다. 또한, 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 인근에는 태양광기술센터, 건물에너지 기술센터, 기후환경 실증센터, 소방장비센터, ESS시험평가센터, 한국석유관리원 충북본부, 한국방재기술시험원 등 연구 및 시험 관련 기관들이 다수 입주해 있습니다. 또한, 음성군 맹동면에는 청년 창업 카페 조성 사업 등 지역 활성화 사업이 추진되고 있습니다.

* 혐오시설 정보:

검색 결과, 본 물건지와 인접한 지역에는 주민들의 반발이 있었던 폐기물 소각시설 추진 사례 및 콘크리트 공장 승인으로 인한 주민 민원 사례가 있었습니다. 현재 시점에서의 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았으나, 과거 관련 이슈가 있었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

3. 물건기본정보

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사(구 농협)의 근저당권 (채권최고액 5,760,000,000원)입니다. 본 건의 임의경매 개시 결정 역시 동 채권자에 의해 2024년 3월 13일에 신청되었습니다.

이 외에 충주세무서 및 음성군의 압류 등기 또한 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있으나, 별도 등기사항은 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 이는 현재 해당 물건에 임대차 관계가 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다.

4. 물건기본정보

1.3. 상권분석

플러스빌딩은 충북혁신도시의 상업지역에 위치하며, 주변에는 공공기관, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 특히, 한국소비자원과 같은 공공기관이 인접해 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 건물이 위치한 지역의 배후에는 개발이 진행 중인 주상복합지대가 있어 향후 지역 활성화 및 상권 확장에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, "미성숙" 단계라는 점은 단기적인 상권 활성화보다는 중장기적인 관점에서 접근해야 함을 시사합니다. 충북혁신도시는 10개 혁신도시 중 하나로, 이전 공공기관 직원들의 정주 환경 조성 및 지역 산업 육성을 목표로 개발되었으나, 일부 지역에서는 정주 여건 미흡 및 부동산 시장 침체 우려도 제기되고 있습니다. 본 물건이 위치한 맹동면 지역은 유휴 시설을 활용한 청년 창업 지원 사업 등이 추진되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 물건기본정보

1.4. 생활정보

* 편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통:

남서측 원중로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주요 도로망에 접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 건물 내 설비:

건물에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 옥내 소화전 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 공공기관 접근성:

한국소비자원 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 행정 및 관련 업무 처리가 용이합니다.

6. 물건기본정보

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 장기화에 따른 수익성 저하 위험이 있습니다.

* 지역 개발 미성숙:

건물 배후 지역이 '미성숙 주상복합지대'로 언급된 점은 향후 개발에 따른 환경 변화 가능성과 함께, 단기적인 수요 확보의 어려움을 내포할 수 있습니다.

* 과거 혐오시설 이슈:

인근 지역에서 과거 폐기물 처리 시설 또는 콘크리트 공장 관련 주민 반발 및 민원 사례가 있었던 점은 잠재적인 지역 이미지 하락 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 공시지가 및 개발 계획 변동성:

혁신도시 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 부동산 정책 변화, 지역 개발 계획 수정 등에 따라 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 물건기본정보

1.6. 종합의견

본 물건은 충북혁신도시 내 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 주변 편의시설 접근성이 양호하며, 한국소비자원 등 공공기관이 인접해 있어 잠재적 수요가 있습니다. 건물은 비교적 신축(2017년 사용승인)이며, 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 현재 공실 상태라는 점은 가장 큰 단점으로, 공실 해소를 위한 임차인 모집 및 수익 창출 전략이 필수적입니다. 또한, 인근 개발 지역이 '미성숙' 단계이고 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 그럼에도 불구하고, 충북혁신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역이므로, 장기적인 안목으로 접근한다면 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 물건기본정보

1.7. 투자포인트

* 혁신도시 내 입지: 충북혁신도시라는 계획된 신도시 내 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 공공기관 및 편의시설 인접: 한국소비자원 등 공공기관 이용객 및 주변 상업시설 이용객을 대상으로 한 영업이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 권리상 안전성: 매각으로 소멸되는 권리들로 구성되어 있어, 인수되는 부담이 적습니다.

* 잠재적 임대수익: 현재 공실이나, 혁신도시 개발과 함께 임대 수요가 증가할 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 물건기본정보

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정에는 다음과 같은 추가적인 고려사항이 필요합니다.

* 최근 주변 지역 유사 상가 건물의 실거래가 및 호가 정보

* 해당 상가의 현재 임대 시세 및 예상 공실률

* 향후 지역 발전 전망 및 상권 활성화 가능성

* 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준

본 물건은 현재 공실 상태이므로, 공실 해소를 위한 비용 및 기간을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 감정가 288,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치 및 투자 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.