나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [13] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (13)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 313,000,000원

토지면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

토지지분: 48.8721㎡ (약 14.78평)

건물면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물지분: 112㎡ (약 33.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 본 물건은 공실 상태임.

건물 상세정보:

건물명: 플러스빌딩

주용도: 제1종근린생활시설 (기타 용도: 제1,2종근린생활시설/위락시설)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

사용승인일: 2017년 7월 20일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대임. 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하고, 북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

인접 도로: 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m), 소로1류(폭10m-12m), 중로3류(폭12m-15m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2017-08-04 접수, 채권액 5,760,000,000원)

기타 권리사항:

소유권보존: 주식회사옥토부동산개발 (2017-07-26)

압류: 충주세무서 (말소)

압류: 음성군 (말소)

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (말소)

총 등기부채권액: 5,760,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

*주의:* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유자가 존재하는지, 대항력 유무, 실제 임대차 조건 등 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

위치 및 특징: 본 물건은 충북혁신도시 버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 한국소비자원 등 주요 공공기관이 밀집한 지역입니다. 또한, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

개발 잠재력: 물건의 후면 지역이 주상복합지대로 개발이 진행 중이므로, 향후 혁신도시의 성장과 함께 상권이 확장될 가능성이 높습니다.

교통 접근성: 남서측 30미터 대로변, 북동측 12미터 도로, 북서측 10미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 상업 및 업무 시설 개발에 유리하며, 제1종지구단위계획구역으로서 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 버스터미널 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다. 한국소비자원 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능한 넓은 도로망과 인접해 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이에 있습니다.

주거 및 상업 혼합: 오피스텔과 상가 시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 본 물건은 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

상권 성숙도: 후면 지역의 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대로, 상권이 완전히 성숙되고 활성화되기까지는 추가적인 시간이 필요할 것으로 예상됩니다.

높은 채무 총액: 말소기준권리인 근저당권의 채권 총액이 57억 6천만원에 달합니다. 이는 건물 전체 또는 다수의 물건이 공동 담보로 묶여 있을 가능성을 시사하며, 향후 건물 관리에 있어 채권자들과의 협의가 필요할 수 있습니다.

별도 등기: 등기부 상 '별도등기'가 존재하여, 해당 등기의 내용과 성격에 따라 추가적인 부담이나 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 핵심 상권으로 발전 가능성이 높은 지역에 위치하며, 관공서 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 잠재적인 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2017년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태는 부담 요인이지만, 장기적인 관점에서 혁신도시의 성장과 더불어 상권이 활성화될 경우 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

다만, 높은 채무 총액과 '별도 등기' 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 중요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

혁신도시 성장 잠재력: 충북혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 부동산 가치 상승 수혜를 기대할 수 있습니다.

관공서 및 상업 시설 인접: 한국소비자원 등 주요 공공기관과 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요 기반을 확보하고 있습니다.

우수한 교통 접근성: 대로변에 인접하고 버스정류장이 가까워 외부 방문객 및 이용객의 접근이 매우 용이합니다.

신축급 건물: 2017년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있어 유지보수가 용이할 것으로 보입니다.

현 공실로 인한 진입 기회: 현재 공실 상태이므로, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 진입하여 향후 임대 수익 창출 및 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

인수 보증금: 0원

투자 분석:

본 물건은 현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 예상되는 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 유사 물건의 실제 거래가, 임대 시세, 예상 공실 기간 등을 면밀히 분석하여야 합니다.

일반적으로 상업용 부동산 투자는 적정 임대 수익률 확보 가능성을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

(본 가격은 현재 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 현장 조사 및 면밀한 시장 분석을 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.