나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [12] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (12)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 4층401호

용도: 근린상가

건물 정보: 플러스빌딩 4층 401호 (철근콘크리트조 슬래브지붕, 사용승인일 2017.07.20)

건물 구조: 외벽-돌붙임, 타일, 강화유리 / 내벽-세멘몰탈위 페인팅, 타일 / 바닥-콘크리트, 화강석, 타일 / 창호-삿시

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 346,000,000원

토지 면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

건물 면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 위치하며, "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근입니다.

주변에는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.

후면으로는 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다.

북서측 인근으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

인접 도로 상황: 남서측 노폭 약 30미터 왕복 7차선 도로, 북동측 노폭 약 12미터 도로, 북서측 노폭 약 10미터 도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 5,760,000,000원입니다.

말소기준권리는 2017년 8월 4일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(을1)입니다.

이후 국민건강보험공단(갑2), 충주세무서(갑3), 음성군(갑4)의 압류와 농업협동조합자산관리회사의 임의경매(갑7)가 등기되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위에 언급된 권리들은 말소될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 충북혁신도시는 지역발전 거점화 및 성과 확산을 목표로 조성된 곳입니다.

최근 인구 유입이 꾸준히 증가하며 도시 평균 연령이 젊은 편으로, 특히 40대 미만 인구 비율이 높습니다.

이로 인해 키즈카페, 소아과, 학원 등 관련 상권 수요가 높은 편입니다.

4.2. 주변 시설 및 배후 수요

주변에 한국소비자원 등 다수의 공공기관이 위치해 있어 안정적인 수요층이 확보됩니다.

오피스텔과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

후면 지역 개발 진행 중으로 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

인근 공공기관 및 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

맹동혁신어린이도서관, 생거진천혁신도시도서관 등 교육 시설이 있습니다.

계량박물관, 수소안전뮤지엄 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 확인)

주변 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 설치 및 운영과 관련된 주민 반발 및 환경 관련 논의가 지속적으로 있어왔습니다.

특히, 맹동면 통동리 일원에 위치한 광역쓰레기 소각장 증설 관련 주민 반대 사례가 있습니다.

현재 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 폐기물 관련 시설들이 존재하거나 논의된 이력이 있어 향후 지역 개발 및 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임차인 확보

현재 본 물건은 공실 상태입니다.

임차인 확보 및 안정적인 임대수익 창출을 위한 전략 수립이 필요합니다.

음성혁신도시는 진천혁신도시에 비해 공실이 많다는 분석도 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.2. 개발 변동성

건물이 위치한 후면 지역은 현재 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

향후 지역 개발 방향 및 속도에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

6.3. 권리 관련 잠재 위험

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 이에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다.

주요 도로에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 우수하며, 주변에 공공기관 및 상업시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 공실 상태이나, 지역 개발과 함께 꾸준히 증가하는 인구 및 젊은 연령층 구성을 고려할 때 향후 임차인 확보를 통해 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 과거 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 주민 반발 사례가 있었던 점을 고려하여 환경 및 지역 사회 문제에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 지속적인 성장 가능성 및 미래 가치 상승 기대.

* 대규모 도로와 인접한 뛰어난 입지 및 접근성.

* 공공기관 밀집으로 인한 안정적인 잠재 수요층 확보.

* 젊은 인구 비중이 높아 소비력 및 관련 업종 수요 기대.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 346,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 추후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세, 향후 개발 계획, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이는 대략 276,800,000원 ~ 311,400,000원 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.