나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [9] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 개요

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459번지, 플러스빌딩 3층 305호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 충주지원 2024타경31351 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 319,000,000원입니다.

토지 면적은 46.28㎡ (약 14.00평)이며, 건물 면적은 106.05㎡ (약 32.08평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

주요 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

특이사항으로는 공동담보 및 별도등기가 존재하며, 현재 공실 상태임을 유의해야 합니다.

1.1. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 319,000,000원

토지 면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

건물 면적: 106.05㎡ (약 32.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

준공 연도: 2017년 7월 20일 (사용승인일)

1.2. 입지조건

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3. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.

후면부는 주상복합지대로 개발이 진행 중인 지역입니다.

1.2. 1.교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 남서측으로 버스정류장이 위치한 간선도로(원중로)에 접해 있습니다.

북서측으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 2.접근성

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭25m-30m), 소로1류(폭10m-12m), 중로3류(폭12m-15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

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3. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2017년 7월 26일 주식회사옥토부동산개발 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2017년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권최고액 5,760,000,000원)입니다.

이후 충주세무서와 음성군의 압류, 그리고 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정 등기들이 존재하나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 5,760,000,000원입니다.

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 2.임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 표기되어 있어, 현장 확인 시 추가적인 임대차 관계가 있을 수 있으나 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

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3. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 충북혁신도시의 핵심 상권 중 하나로, 공공기관 및 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

특히, 버스터미널 인근이라는 점에서 광역적인 접근성 또한 확보되어 있습니다.

주변 상권은 제1, 2종 근린생활시설 및 위락시설, 사무실 등이 혼재되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신흥 상권으로 평가됩니다.

1.4. 1.건물 이용 현황

건축물 현황상 1층은 소매점, 2층은 유흥주점, 3층은 의원, 4층은 일반음식점으로 공부상 등재되어 있습니다.

현황으로는 3층 일부(201-204호)가 가구점으로, 4층 일부(403, 404, 407호)가 교회로, 405, 406호가 사무실로 이용 중이며, 나머지 부분은 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 본건 305호 또한 공실 상태인 것으로 기재되어 있습니다.

1.5. 생활정보

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3. 편의 및 기반 시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 대형 도로가 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 버스 정류장 등 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

충북혁신도시는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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3. 고려 사항

* 공실: 본 물건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 리스크 관리가 필요합니다.

* 공동담보/별도등기: 공동담보로 묶여 있어 해당 물건 외 다른 담보물건에 대한 영향 가능성을 고려해야 합니다. 별도등기 또한 권리관계 확인이 필요합니다. (다만, 권리분석상 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

* 개발 중인 지역: 혁신도시 개발이 진행 중인 지역 특성상, 향후 지역 가치 상승 가능성과 함께 일시적인 개발 관련 소음, 교통 불편 등이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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3. 평가

본 물건은 충북혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

신축 건물로 건물 상태가 양호하며, 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어납니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태이고 공동담보 물건이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

향후 충북혁신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

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3. 강점

* 충북혁신도시 내 중심 상권에 위치하여 우수한 입지 조건 확보

* 준신축 건물로 건물 상태 양호 및 현대적 시설 보유

* 대중교통 및 광역 도로망 접근성 우수

* 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담 없음

* 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

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3. 산정 기준

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 수익률 분석, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 감정가는 319,000,000원이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰가는 감정가 이하에서도 결정될 가능성이 있습니다.

다만, 권리 분석상 인수되는 채무가 없고 건물 상태가 양호하므로, 투자 목적(실거주, 임대수익, 시세차익 등)에 따라 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 제시된 정보만으로는 상세한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.