나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [10] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경31351 (10)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층306호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물면적: 90.75㎡ (약 27.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 공실임

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 306호로서, 사용승인일은 2017년 7월 20일임. 외벽은 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등, 바닥은 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등, 창호는 삿시창호임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31), 소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31), 중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역(2020-04-06)임.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 농업협동조합자산관리회사)

* 말소기준권리: 2017년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (금액: 5,760,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사옥토부동산개발 (2017-07-26)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2017-08-04) - 말소기준권리

* 압류: 충주세무서 (2018-07-17)

* 압류: 음성군 (2019-05-03)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2024-03-13)

* 등기부채권 총액: 5,760,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리(근저당)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 본건은 공실로 조사되었으므로 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: "충북혁신도시 버스터미널" 인근으로 한국소비자원 등 공공기관이 밀집해 있으며, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 현황 이용: 공부상 본건(306호)은 의원으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태임. 건물 전체적으로는 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용 중인 부분이 있으며, 주변 상가들은 다양한 업종으로 운영되고 있습니다.

* 잠재력: 충북혁신도시 개발과 함께 꾸준한 수요가 발생할 것으로 기대되며, 대중교통 접근성이 양호하여 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 남서측의 간선도로(원중로)와 북서측의 "교연로" 접근이 용이하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 자유로운 편입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 한국소비자원 등 공공기관이 인접해 있어 관련 업무를 보거나 이용하기에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 본건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지역 개발 변동성: 후면이 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대이므로, 향후 주변 개발 계획에 따른 건물 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 2017년 사용승인된 건물로, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보/별도등기: 채권 총액이 높은 편이므로, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항이 있는지 지속적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충북혁신도시 인근에 위치한 근린상가로, 지역 개발 잠재력과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태이며, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이 및 공실 관리가 중요한 고려 사항입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 세부적인 권리 분석 및 현장 조사가 수반되어야 합니다.

* 투자 수익률은 향후 임대 수요 예측 및 공실률 관리에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 혁신도시 개발에 따른 인구 유입 및 상권 활성화 수혜 기대.

* 우수한 접근성: 간선도로 및 대중교통망 인접으로 인한 유동인구 흡수 용이.

* 공공기관 밀집 지역: 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서의 본연의 기능 외에도, 향후 용도 변경 등을 통한 부가 가치 창출 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 277,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 및 공실 상태 고려)

* 따라서, 인수 보증금을 제외한 금액 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다 (277,000,000원).

* 최종 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.