나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [6] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (6)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 3층302호

건물명: 플러스빌딩

용도: 근린상가 (3층 302호)

감정가: 341,000,000원

토지면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

토지 지분: 48.8721㎡ (약 14.78평)

건물면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물 지분: 112㎡ (약 33.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농협)

1.2. 입지조건

* 위치: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며, 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하고, 북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

* 도로: 남서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소유권: 주식회사옥토부동산개발 (2017-07-26 소유권보존 등기)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2017-08-04 접수, 5,760,000,000원)

* 후순위 권리: 충주세무서 및 음성군의 압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 별도 등기 사항은 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재 확인된 바 없습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부채권 총액: 5,760,000,000원 (근저당권 설정액 기준)

1.4. 상권분석

* 지역적 특성: "충북혁신도시 버스터미널" 인근으로, 다수의 공공기관 및 주거 시설(오피스텔)이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 상업시설 현황: 각종 근린생활시설이 활발하게 운영 중이며, 후면 지역의 주상복합 개발 진행으로 인해 향후 상권의 확장 및 활성화가 기대됩니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 용도는 소매점, 유흥주점, 의원, 일반음식점 등으로 되어 있으나, 현황은 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용 중이며 일부는 공실 상태입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 및 공공기관 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 주요 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 차량의 접근성도 우수합니다.

* 행정/공공기관: 한국소비자원 등 다양한 공공기관이 인근에 위치하여 관련 업무 처리나 시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 건물 일부가 공실 상태이므로, 임대 완료까지 공실로 인한 수익 공백 기간이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건이므로, 본 건 외 다른 담보물건의 경매 진행 상황에 따라 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

* 별도 등기: 등기부상 명시되지 않은 별도의 권리 관계가 존재할 가능성이 있어, 거래 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권액: 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 취하나 변경의 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도와 현황 이용 용도 간의 차이가 있어, 추후 건축물 관련 문제나 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 인근에 위치하여 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부한 상업지역에 소재한 집합건물입니다. 건물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 현재 일부 공실 상태이며 공부상 용도와 현황 이용 용도에 차이가 있는 점은 유의해야 합니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 공동담보 및 별도 등기 사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. 높은 총 채권액은 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 시사합니다. 주변 개발 계획과 더불어 공실 해소 및 임대차 관계 설정을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 충북혁신도시의 배후 수요와 공공기관 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 교통 및 접근성: 주요 도로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 성장 가능성: 주변 주상복합 개발 등 지역 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 자산 가치 상승 잠재력 보유.

* 건물 활용성: 근린생활시설, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 물건입니다.

예상 입찰가 산정은 본 보고서에서 제시된 내용을 바탕으로, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 향후 개발 전망 등 더욱 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 결정해야 합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다. 제시된 감정가 341,000,000원을 기준으로, 종합적인 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.