나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [2] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (2)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 두성리 플러스빌딩 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 52,300,000원

토지면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

토지지분: 25.657899999999998㎡ (약 7.76평)

건물면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

건물지분: 58.8㎡ (약 17.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

* 도로상태: 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m), 소로1류(폭10m-12m), 중로3류(폭12m-15m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역.

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 본 건은 1층 102호임.

* 사용승인일: 2017년 7월 20일

* 외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등

* 내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등

* 바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등

* 창호: 삿시창호

* 이용상태: 공부상 용도는 1층: 소매점이나, 현황은 가구점으로 이용 중인 것으로 추정되며, 건물 내 다수 공간은 공실 상태임.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사옥토부동산개발 (2017.07.26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (57.6억원, 2017.08.04) - 말소기준권리

* 압류: 충주세무서 (2018.07.17) - 말소

* 압류: 평택시 (2019.02.11) - 말소

* 압류: 음성군 (2019.05.02) - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 고서영 (2019.07.23) - 말소 기준 권리 이후 순위, 본 경매로 소멸 가능성 높음.

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024.03.13)

* 등기부채권 총액: 5,760,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 정보 없음)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 충북혁신도시 내 한국소비자원 등 공공기관, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집된 지역.

* 상권 특징: 대로변에 위치하여 가시성이 양호하며, 배후 주거 단지 및 유동인구 확보 가능성이 있는 상가지대. 후면 개발 예정 지역의 추가 상권 활성화 기대.

1.5. 생활정보

* 교통: 남서측 간선도로(원중로) 및 북서측 "교연로" 인접, 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리. 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공공기관 이용 편리.

* 의료시설: 공부상 3층 의원 용도로 지정되어 있으며, 주변 상업시설 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 '공실임'으로 명시되어 있으며, 이용상태에서도 '여타는 공실 상태임'으로 언급되어 있어, 신규 임차인 확보 및 공실 관리가 중요함.

* 악취: 충북혁신도시 일대에서 축사 등으로 인한 악취 문제가 제기된 바 있음. 본 물건지 인근 지역의 환경 요인으로 작용할 수 있음.

* 공동담보/별도등기: 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(근저당) 이후의 권리들은 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상됨. 그러나 소유권이전청구권가등기는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

* 미성숙 상권: 후면 개발 중인 미성숙 주상복합지대로, 상권 활성화 및 안정화까지 시간이 소요될 수 있음.

* 개발 제한 구역: 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 일부 개발 행위 제한 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 대로변에 위치한 근린상가로, 신축(2017년 사용승인) 건물이어서 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 현재 공실 상태이므로 투자 후 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 임차인 확보 노력이 필수적입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준 권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이며, 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 충북혁신도시의 개발 완료에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 가능성과 함께, 현재의 미성숙 상권 및 공실 리스크, 주변 악취 문제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 중심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 주변 공공기관 및 배후 주거 단지 고정 수요 확보 잠재력.

* 신축급 건물로 인한 유지보수 비용 절감 효과.

* 향후 혁신도시 개발 완료 시 상권 확장 및 유동인구 증가 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적으며, 인수할 보증금 또한 없습니다. 감정가는 52,300,000원이며, 최저 입찰가는 감정가의 일정 비율(통상 70%)부터 시작될 것으로 예상됩니다.

입찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 시장 가치, 예상 임대 수익률, 주변 상권 시세, 공실 리스크, 악취 문제 가능성 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 산정하기 어려우므로, 본 물건의 현재 시장 상황 및 예상 임대수익률을 면밀히 파악하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.