나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [7] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 3층 303호

용도: 근린상가

건물면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 341,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 공실임

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 건물 후면으로는 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 또한 북서측으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

남서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m)의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

등기부상 소유권보존은 주식회사옥토부동산개발이며, 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(5,760,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이후 충주세무서 및 음성군의 압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정이 있었으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 5,760,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

4.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 임대차 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 정보

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 2017년 7월 20일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 돌붙임, 타일, 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽 및 바닥 역시 다양한 재질로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

공부상 1층은 소매점, 2층은 유흥주점, 3층은 의원, 4층은 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황으로는 3층 일부(301-307호)가 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용되고 있으며, 여타 호실은 공실 상태입니다. 본건 303호 역시 공실로 파악됩니다.

5.3. 상권 특성

본건이 위치한 충북혁신도시는 신도시 개발 지역으로, 다양한 공공기관 및 상업, 주거 시설이 조성되고 있습니다. 주변 상권은 버스터미널 인근으로 유동인구 유입이 가능하며, 주거 단지와 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 후면 개발 중인 지역은 아직 성숙되지 않은 단계로, 향후 발전 가능성과 함께 초기 상권 형성에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 충북혁신도시 내 각종 편의시설 및 공공기관(한국소비자원 등)이 위치하고 있어 생활 편의성은 우수합니다. 대형마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 교통시설

충북혁신도시 버스터미널이 인근에 위치하며, 주요 간선도로인 원중로와 교연로 접근성이 좋아 시내외 이동이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 공실 기간 장기화 시 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다. 신도시 초기 상권의 경우 입점 업종 및 경기 변동에 따라 공실률이 높아질 수 있는 점을 유의해야 합니다.

7.2. 건물 관리 및 유지보수

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 집합건물의 특성상 공용부분 관리비 및 시설 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 개발 지역의 불확실성

건물 후면이 개발 중인 미성숙 주상복합지대라는 점은 향후 지역 가치 상승을 기대하게 하지만, 개발 계획 변경이나 지연 등 불확실성 요인도 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 충북혁신도시 내 최신 도시 계획 지구에 속한 근린상가 건물로, 우수한 교통 접근성과 주변 공공기관 및 상업 시설의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 주변 지역이 개발 중에 있어 상권의 성숙도 및 향후 발전 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 공동담보 및 별도등기 사항이 있으나, 등기부상 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 투자 포인트

* 충북혁신도시 개발의 수혜 지역에 위치하여 향후 시세 상승 기대 가능

* 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 버스터미널 등 대중교통 이용 편리

* 다양한 근린생활시설 및 공공기관이 밀집하여 상업 활동 잠재력 보유

* 비교적 신축 건물로 초기 시설 투자 부담 적음

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 관리 효율성 증대

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 정확한 임대 시세, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 변동 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

감정가 341,000,000원을 기준으로 향후 공실 해소 가능성, 업종별 수익률 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.