나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [5] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459번지, 플러스빌딩 3층 301호에 소재하는 근린상가입니다.

정확한 주소는 충청북도 음성군 태정1길 5, 3층 301호 (맹동면 두성리, 플러스빌딩) 입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

사건번호는 충주지원 2024타경31351 (5) 입니다.

감정평가액은 378,000,000원입니다.

* 용도: 근린상가 (공부상: 제1종근린생활시설 / 현황: 공실)

* 감정가: 378,000,000원

* 토지 면적: 54.98㎡ (약 16.63평)

* 토지 지분: 54.9811㎡ (약 16.63평)

* 건물 면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

* 건물 지분: 126㎡ (약 38.11평)

* 건축물 현황:

* 건물명: 플러스빌딩

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2017년 07월 20일

* 해당 층: 3층

* 호수: 301호

* 건물 부속 토지 면적: 1360.6㎡ (대지권 면적)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

차량 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다.

북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

남서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다.

외벽, 내벽, 바닥, 창호는 마감재가 다양하게 사용되었습니다.

토지는 가장형으로 인접 도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 사건번호: 충주지원 2024타경31351 (5)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

말소기준권리는 2017년 08월 04일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로(소유권 보존 등기 제외), 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: 임대관계는 미상입니다.

* 주: 임차인 정보가 확인되지 않으나, 공실이라는 점으로 보아 현황 임차인은 없을 것으로 추정됩니다. 그러나 추후 확인 과정에서 숨겨진 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점으로 등재되어 있습니다.

그러나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 본건 301호를 포함한 여타는 공실 상태입니다.

본 물건이 위치한 지역은 충북혁신도시 내 상업지역으로, 공공기관 및 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

후면의 개발 예정 지역은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 잠재적인 고객층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 한국소비자원 등 다수의 공공기관이 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* "충북혁신도시 버스터미널" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본 건 주변으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

오피스텔 및 주상복합 단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 상업지역입니다.

간선도로에 접해 있어 가시성이 높고 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다.

이는 명확한 임대 수익을 기대하기 어렵게 하며, 장기적인 공실 발생 가능성 또는 임대 경쟁 심화로 이어질 수 있습니다.

따라서 향후 안정적인 임차인 확보 및 임대료 책정에 신중을 기해야 합니다.

후면 지역이 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대라는 점은, 향후 상권 발전의 잠재력과 동시에 초기 상권 형성의 불확실성을 내포합니다.

지역 개발 계획의 지연 또는 변경 가능성을 고려해야 합니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 존재한다면, 이는 물건의 가치와 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처분 결과가 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

비교적 신축 건물이며, 주요 도로에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다.

주변에 공공기관, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

현재 공실 상태이고 임대 관계가 불분명한 점은 리스크 요인이지만, 이는 적극적인 임대 전략을 통해 극복 가능한 부분입니다.

향후 혁신도시 개발 진행에 따라 상권이 더욱 활성화될 경우, 상당한 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 성장 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 입지: 터미널 인근, 대로변 접, 공공기관 밀집 지역으로 고정 수요 확보 용이.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 양호, 유지보수 비용 절감 가능.

* 확장 가능한 상권: 주변 미개발 지역의 향후 개발에 따른 시너지 효과 기대.

* 높은 활용 가능성: 근린상가, 사무실, 병의원 등 다양한 업종 유치 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가: 378,000,000원

* 현재 공실 상태 및 임대 시세 변동성

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율

* 잠재적 리스크(미확인 지상권 등)에 대한 할인율 적용

* 본인이 희망하는 투자 수익률 및 자금 조달 능력

일반적으로 신규 입찰 시에는 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 현재 공실 상태와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실제 임대 수요 및 건물 상태 파악, 그리고 권리 관계에 대한 보다 심도 있는 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.