나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [3] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-공부상 용도는 유흥주점이나 목록3~6 가구점으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (3)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 1,788,000,000원

토지면적: 221.15㎡ (약 66.92평)

토지지분: 221.1463㎡ (약 66.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 506.80㎡ (약 153.15평)

건물지분: 506.8㎡ (약 153.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 일괄매각, 공부상 용도는 유흥주점이나 현황은 가구점으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 한국소비자원과 같은 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 또한, 후면으로는 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대도 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로는 버스정류장이 위치한 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 북서측 인근으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2017년 7월 20일입니다. 외벽은 돌붙임, 타일, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 타일 등으로, 바닥은 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일 붙임 등으로 시공되었습니다. 창호는 삿시 창호입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 형태를 띠고 있으며, 인접 도로 및 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류, 소로1류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 주식회사옥토부동산개발이 2017년 7월 26일에 등기하였습니다.

말소기준권리는 2017년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로, 해당 권리보다 후순위인 압류(충주세무서, 음성군, 국민건강보험공단) 및 임의경매(농업협동조합자산관리회사)는 모두 말소될 예정입니다.

총 근저당 채권액은 5,760,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 송동준이라는 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원 (차임이 0원인 점은 특이사항으로, 추가 확인이 필요합니다.)

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 7일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.3. 권리분석 요약

상기 임차인 송동준은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이는 전입일자가 말소기준권리보다 늦거나, 대항력 요건을 갖추지 못했기 때문입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 인수될 가능성은 낮습니다. 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 충북혁신도시 버스터미널 인근으로, 한국소비자원 등 공공기관과 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업 지역입니다. 또한, 주변은 개발이 활발히 진행 중인 주상복합지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 '제1,2종근린생활시설/위락시설'로 분류되어 있으며, 공부상 용도는 유흥주점이나 현황은 가구점으로 이용 중입니다. 이는 상권 특성에 맞춰 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사합니다. (2층 201-204호는 가구점, 403,404,407호는 교회, 405,406호는 사무실로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

공공기관이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 개발 중인 주상복합지대와 인접하여 향후 주거 및 업무 환경 개선이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

공부상 용도는 유흥주점이나 현황은 가구점으로 이용되고 있어, 향후 업종 변경 시 관할 관청의 허가 및 신고 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 및 별도등기

'공동담보' 표시는 해당 물건 외 다른 담보 물건과 함께 근저당이 설정되어 있음을 의미하며, '별도등기'는 추가적인 권리관계가 존재할 가능성을 시사하므로, 상세 내역 확인이 필요합니다. 본 등기부 요약에서는 별도등기에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

6.3. 공실 가능성

현재 건물 내 일부 호실이 공실 상태인 점은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 핵심 상업지구에 위치하며, 교통 및 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 건축물은 2017년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하나, 이는 상권 특성에 맞는 업종 전환의 기회로 해석될 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 공동담보 및 별도등기 사항에 대한 추가적인 확인과 현재 일부 공실 상태인 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 미래가치가 기대됩니다.

* 교통이 편리하고 도로 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 건물 용도 변경을 통해 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,788,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 상기 제시된 물건의 가치, 지역 시장 상황, 향후 개발 가능성, 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 본 경매에서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.