나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [8] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (8)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459, 플러스빌딩 3층 304호 (신주소: 충청북도 음성군 태정1길 5)

용도: 근린상가 (공부상 용도: 1층-소매점, 2층-유흥주점, 3층-의원, 4층-일반음식점 / 현황: 가구점, 교회, 사무실, 공실)

감정가: 470,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 68.42㎡ (약 20.70평)

토지지분: 68.421㎡ (약 20.70평)

건물면적: 156.80㎡ (약 47.43평)

건물지분: 156.8㎡ (약 47.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2017년 07월 20일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (해당 물건은 3층 304호)

주요 구조: 외벽-돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등 / 내벽-세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 / 바닥-콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등 / 창호-삿시창호

주요 용도 (건축물대장 기준): 제1종 근린생활시설 (기타 용도: 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 공실임

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

임대관계: 미상 (단, 인수 보증금 합계 0원 및 공실 상태로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 건물 후면은 개발이 진행 중인 미성숙 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 또한, 북서측 인근으로 "교연로"가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭25m-30m), 소로1류(폭10m-12m), 중로3류(폭12m-15m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역(2020-04-06)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2017년 8월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 소유권보존: 주식회사옥토부동산개발 (2017-07-26)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2017-08-04, 5,760,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 충주세무서 (2019-02-27) - 매각으로 소멸

* 압류: 음성군 (2019-05-02) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024-03-13) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 5,760,000,000원

매각으로 인하여 위 등기사항 전부가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다. (단, 공부와의 차이 및 별도등기 사항은 확인이 필요함.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 물건명세서상 공실로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상이나, 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 충북혁신도시는 공공기관 및 관련 기업들이 입주해 있어 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 인근에 한국소비자원 등 주요 공공기관이 위치하며, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상으로는 소매점, 유흥주점, 의원, 일반음식점 등으로 기재되어 있으나, 현황은 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용되고 있으며, 일부 호실은 공실 상태입니다. 본건 304호 역시 공실로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

남서측으로 버스정류장이 위치하며, 대로변에 접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 다양한 상업시설과 공공기관이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

충북혁신도시 내에 위치하여 신도시의 계획된 인프라를 이용할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변 지역을 조사한 결과, 본건으로부터 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발이 진행 중인 지역의 특성상 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 낙찰 후 임차인을 유치하지 못할 경우 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

6.2. 미성숙 상권

후면 지역이 개발 진행 중인 미성숙 주상복합지대임을 고려할 때, 향후 상권의 발전 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

6.3. 공동담보 및 별도등기

공동담보 물건으로, 본 물건 외 다른 담보물의 경매 진행 여부나 처리 결과가 본 건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 별도등기 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시의 대로변에 위치한 근린생활시설로, 탁월한 입지 조건과 교통 접근성을 자랑합니다. 주변 공공기관 및 상업시설의 존재는 향후 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 명확하나, 공동담보 및 별도등기 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 대로변 위치 및 양호한 교통망 확보로 인한 상가로서의 높은 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자 가능성.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 상세한 현장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 사례 분석, 향후 예상 임대수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 공실 리스크와 상권의 미성숙 단계 등을 감안하여 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황과 본건의 구체적인 상태를 면밀히 파악한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.