나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [4] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (4)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 2층 205호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 372,000,000원

토지면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

토지 지분: 46.2758㎡ (약 14.00평)

건물면적: 106.05㎡ (약 32.08평)

건물 지분: 106.05㎡ (약 32.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대이며, 후면은 개발이 진행 중인 주상복합지대입니다. 건물은 2017년 7월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물(플러스빌딩)의 2층 205호입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 남서측으로는 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 북서측으로는 "교연로"가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 남서측으로는 약 30미터 너비의 왕복 7차선 도로, 북동측으로는 약 12미터, 북서측으로는 약 10미터 너비의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25-30m), 소로1류(폭 10-12m), 중로3류(폭 12-15m) 등 다양한 도로 계획에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2017년 7월 26일 주식회사 옥토부동산개발 명의로 소유권 보존 등기가 되었으며, 이후 근저당, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2017년 8월 4일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 설정된 근저당권입니다. 현재 등기부 상의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,760,000,000원입니다.

본 물건에는 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 충북혁신도시 내에 위치하며, 주변에는 한국소비자원과 같은 공공기관, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. "충북혁신도시 버스터미널"이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 상권 특징

충북혁신도시 내 상권은 최근 공실률이 높아지는 추세를 보이고 있으며, 특히 외곽으로 갈수록 심화되는 경향이 있습니다. 공공기관 직원들의 낮은 정착률과 경기 침체가 주요 원인으로 분석됩니다. 다만, 본 건이 위치한 곳은 상가지대 및 주상복합지대로, 낮 시간대에는 유동인구가 어느 정도 확보될 가능성이 있습니다. 2층에 위치하며, 공부상 용도는 유흥주점이었으나 현황은 공실 또는 기타 용도로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

한국소비자원 등 공공기관이 인근에 위치하고 있습니다. 혁신도시 내에 CGV 영화관, 다양한 쇼핑 시설 및 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건은 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 인프라

남서측으로 버스정류장이 위치한 원중로에 접하고 있으며, 북서측으로는 교연로가 통과하여 교통망이 편리합니다. 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본 물건은 현재 공실 상태이며, 충북혁신도시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이므로 공실 장기화 리스크가 존재합니다. 205호의 현황 용도가 명확하지 않고, 주변에 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 업종 선택 및 임차인 확보에 신중해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

등기부 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 향후 발생할 수 있는 권리 관계를 확인해야 합니다. 공동담보 및 별도등기 사항이 있으나, 이는 경매 절차에서 정리되는 부분인지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

조사 결과, 음성군 맹동면 일대에 폐기물 처리 시설, 가축분뇨 공공처리시설, 콘크리트 공장 등이 위치하고 있거나 추진된 사례가 있습니다. 특히, 맹동면 일원에 폐기물소각장 설치가 추진되면서 주민들의 반발이 있었던 사례가 있으며, 일부 지역에서는 콘크리트 공장 승인에 대한 민원이 발생하기도 했습니다. 본건 소재지인 두성리 1459번지 인근에 직접적인 혐오시설 입지로 인한 민원 발생 가능성은 낮으나, 혁신도시 전체 개발 과정에서 이러한 시설들이 주변에 위치할 수 있다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 인프라는 비교적 양호한 편입니다. 2017년 신축된 건물로 외관상 노후도는 적을 것으로 보입니다. 그러나 충북혁신도시 내 상가 공실률 증가 추세와 본 건이 현재 공실이라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 상권 분석 결과, 혁신도시 상권은 다소 침체된 분위기이며, 임차인 확보 및 공실 관리가 중요한 과제가 될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 신축급 상가 건물로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성.

* 주변 공공기관 및 아파트 단지 배후 수요를 활용한 잠재력.

* 향후 혁신도시의 인구 유입 및 정주 여건 개선 시 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 감정가 372,000,000원을 기준으로, 공실 리스크, 향후 임대차 시장 전망, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없고, 공실임을 감안할 때, 현재 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 약 260,000,000원 ~ 297,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 단, 이는 일반적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.