나이스옥션 법원경매 충주 2024타경31351 [1] 충청북도 음성군 맹동면 1459 두성리 플러스빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 한국소비자원 등 공공기관, 킹스밀오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 후면은 개발이 진행중인 미성숙 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 자유로우며, 남서측으로 버스정류장이 소재하는 간선도로(원중로)에 접하며, 북서측 인근으로 "교연로" 가 통과하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내1층 101호,102호, 2층 201호-205호, 3층 301호-307호, 4층 401호-407호 로서(사용승인일:2017.07.20)
외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅, 타일붙임 등
바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등
창호: 삿시창호임.

이용상태

공부상 용도는 1층: 소매점, 2층: 유흥주점, 3층: 의원, 4층: 일반음식점이나 현황은 가구점(201-204호), 교회(403, 404, 407호) 및 사무실(405, 406호)로 이용 중이며, 여타는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복7차선의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로3류(폭25m-30m)(2015-12-31)(대(보)3-8)(접합),소로1류(폭10m-12m)(2015-12-31)(소(특)1-91)(접합),중로3류(폭12m-15m)(2015-12-31)(중(국)3-19)(접합),가축사육제한구역(절대제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경31351 (1)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1459 플러스빌딩 1층 101호

물건종별: 근린상가

감정가: 548,000,000원

토지면적: 26.88㎡ (약 8.13평)

건물면적: 61.60㎡ (약 18.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (정보 제공자의 요청으로 일부 마스킹 처리)

건물명: 플러스빌딩

준공일자: 2016년 04월 28일

사용승인일자: 2017년 07월 20일

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "충북혁신도시 버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 한국소비자원과 같은 공공기관, 킹스밀 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 상가지대입니다. 후면부는 개발이 진행 중인 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 남서측으로 버스정류장이 있는 간선도로(원중로)에 접해 있습니다. 북서측으로는 "교연로"가 통과하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 본 물건은 1층 101호입니다.

* 외벽: 돌붙임, 타일, 강화유리 마감 등

* 내벽: 세멘몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등

* 바닥: 콘크리트 마감, 화강석 붙임(통로), 타일붙임 등

* 창호: 삿시창호

* 토지 이용: 본 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 가장형의 토지로 인접 도로 및 토지와 대체로 등고 평탄한 상태입니다.

* 인접 도로: 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 왕복 7차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 도로, 가축사육 제한구역, 혁신도시 개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농업협동조합입니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사 옥토부동산개발 (2017-07-26)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리, 2017-08-04, 5,760,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2018-04-16)

* 압류: 충주세무서 (2018-07-17)

* 압류: 평택시 (2019-02-11)

* 압류: 음성군 (2019-05-02)

* 근저당: 주식회사 플러스종합개발 (2019-07-16, 300,000,000원)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2024-03-13)

총 등기부채권액은 6,060,000,000원입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 특이사항으로 "별도등기"가 명시되어 있으므로 말소되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 이에 대한 추가적인 조사 및 현장 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 공부상 용도는 1층 소매점이나, 현황은 일부 가구점, 교회, 사무실 등으로 이용 중이며, 상당 부분이 공실 상태입니다.

주변은 혁신도시 개발에 따른 상업 및 업무 시설이 밀집하는 지역으로, 향후 개발 진행에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 현재는 공실률이 높고 상권이 완전히 성숙되지 않은 미성숙 단계로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 버스터미널 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 공공기관 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 물건이 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 리스크를 감수해야 합니다.

* 미상 임대 정보: 임대차 관계가 미상인 점은 인수 부담이 없더라도 명도 및 관리에 있어 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기: 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물과의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, "별도등기" 표시는 해당 등기가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 존재할 가능성을 시사하므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 미성숙 상권: 혁신도시 개발 초기 단계에 있어 상권이 아직 완전히 자리 잡지 못했으며, 주변 개발 상황에 따라 상권의 성장 및 침체가 영향을 받을 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 건축 및 개발 시 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점, 공동담보 및 별도등기 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

미성숙 상권이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 혁신도시의 발전 추이를 지켜보며 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 미래 가치: 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 혁신도시 내 상가로서, 향후 상권 활성화 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 도로 접근성: 대로변에 인접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어나 향후 임대 및 재매각에 유리할 수 있습니다.

* 공실 위험 해소 시 임대 수익 기대: 명도 완료 후 공실 위험을 해소하고 임대를 성공적으로 맞출 경우, 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 548,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 물건의 현 상태 (공실, 명도 난이도 등)

* 명도 완료 시까지 소요될 예상 비용 및 시간

* "별도등기" 및 "공동담보" 관련 추가 확인 사항의 인수 부담 여부

* 향후 혁신도시 상권의 성장 가능성 및 예상 공실률

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 임대 현황, 주변 시세, 권리관계에 대한 심층적인 추가 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.