나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68878 [1] 경기도 하남시 망월동 OOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 서측 인근에 소재하며, 인근은 업무용ㆍ주거
용오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심상업지역으로서 제반 주위 환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 지하철 5호선 "미사역" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 30층 건물 내 제1층 제1001호로서,
(사용승인일: 2020.07.30.)

외 벽: 석재 및 강화유리 마감 등
내 벽: 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현황 네일샵으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화시설, 상ㆍ하수도시설, 지하주차장시설, 엘리베이터설비 등이
구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 포장도로, 남동측으로 폭 약 20m의 보행자전용도로, 북동측으
로 폭 약 12m의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m-12m)(보행자전용도로
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보행자전용도로)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택
지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역<수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2024타경68878 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건종별: 집합건물 (판매시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2020년 07월 30일

1.2. 면적 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1층1001호

토지면적: 10.26㎡ (약 3.10평)

건물면적: 56.97㎡ (약 17.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 정보

감정가: 1,800,000,000원

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 서측 인근 중심상업지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무용 및 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 지하 통로를 통해 수도권 전철 5호선 미사역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 미사역 인근에 다수의 버스 노선이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량으로는 올림픽대로, 서울양양고속도로 등 주요 도로망 접근성이 뛰어나 전국 각지로의 이동이 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로, 남동측 및 북동측으로 폭 약 20m 및 12m의 보행자전용도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 권리 외에도 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024년 09월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 윤성연 (2020.10.30)

* 근저당: 중소기업은행 (2020.10.30, 1,248,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 경기광주세무서장 (2024.02.19, 말소)

* 임의경매: 에이치에프아이삼이에이유동화전문 (2024.10.25, 1,156,192,989원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.01.23, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,248,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 하남시 망월동 미사역 인근은 중심상업지역으로서, 오피스텔, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 힐스테이트 미사역 그랑파사쥬 단지 내 상가 외에도 인근에 파라곤 스퀘어 등 쇼핑몰이 있어 상업 활동이 활발합니다. 또한, 노블레스 상가와 같이 지역 내 상권 활성화를 위한 노력도 진행되고 있습니다.

4.2. 잠재적 상가 공실률

해당 단지 내 대형 상가인 그랑파사쥬의 경우 일부 공실이 존재한다는 정보가 있습니다. 이는 신규 상가 임대 시 임대료 책정 및 공실 위험 관리에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 하지만 본 물건은 현재 네일샵으로 이용 중이며, 미사역 초역세권 입지를 고려할 때 상권 내에서의 경쟁력은 충분히 확보 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 시설

* 지하철: 5호선 미사역 (단지 내 연결)

* 버스: 9302번, 9304번 등 다수 노선 운행 (잠실, 강변역 등 연결)

* 도로: 올림픽대로, 서울양양고속도로 등 접근 용이

5.2. 교육 시설

* 초등학교: 청아초등학교 (A등급, 약 0.3km)

* 중학교: 윤슬중학교 (A등급, 약 0.8km)

* 고등학교: 풍산고등학교 (C등급, 약 1.0km), 미사고등학교 (A등급, 약 1.8km)

5.3. 의료 시설

* 병원: 톤즈의원 (피부과, 단지 내 위치), 브리즌의원, 블리비의원 하남미사점 등 인근 다수 피부과. 강동경희대학교병원 버스 이용 가능.

* 기타: 약 5km 거리에 스타필드하남 위치

5.4. 편의 시설

* 쇼핑: 단지 내 그랑파사쥬 상가, 길 건너 파라곤 스퀘어, 롯데슈퍼프레시, 뉴월드식자재마트, 스타필드 하남, 코스트코 하남점, 이마트 하남점, 미사 하나로마트 등.

* 공원/휴식: 망월천 수변 근린공원, 미사호수공원.

* 기타: 미사 도서관, 단지 내 피트니스 센터 및 주민 휴식 공간.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았거나 계약이 해제된 사유가 있을 수 있습니다. 이는 시장의 관심도가 낮았거나, 예상치 못한 문제가 있었을 가능성을 배제할 수 없으므로 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권이 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전된 경우입니다. 채권 양도 및 추심 과정에서 특이사항이 발생할 가능성이 있으나, 본건의 경우 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 직접적인 인수 위험은 없습니다.

6.3. 상가 공실 가능성

해당 단지 상가 일부에 공실이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 다만, 본 물건은 현재 네일샵으로 정상 운영 중이며, 미사역 초역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역과 직접 연결되는 초역세권에 위치한 판매시설입니다. 2020년 사용승인된 신축 건물로, 현대적인 시설과 우수한 관리 상태를 기대할 수 있습니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 편의 및 교통 시설을 갖추고 있어 생활 및 상업 활동에 매우 편리한 환경입니다. 재매각 물건으로, 시장 상황 및 법원 진행 결과에 따라 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 미사역과 직접 연결되는 초역세권 상가

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 자가용 이용 편리

* 풍부한 배후 수요: 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역

* 신축 건물의 이점: 낮은 유지보수 비용 및 현대적 시설

* 안정적인 임대 수익 기대: 현재 네일샵으로 운영 중이며, 상권 활성화 가능성

* 재매각을 통한 가격 메리트 확보 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 최초 감정가 1,800,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 물건이라는 점과 현재 시장 상황, 경쟁 물건의 동향, 그리고 유찰 횟수에 따른 최저 매각 가격 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공개된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 재매각 시에는 최저 매각 가격이 감정가 대비 하향 조정되므로, 이전 경매 기록 및 법원의 최신 매각 기일을 확인하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 매수 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.