나이스옥션 법원경매 인천 2024타경523863 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트 8층807호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경523863 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트 8층807호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경523863 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인로 67, 8층807호 (숭의동,더 미추홀퍼스트) | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 39,496,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경523863 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 235,000,000원이며, 용도는 아파트입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트 8층807호입니다.

건물면적은 68.19㎡이며, 토지면적은 11.12㎡입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제8층 제807호로서, 현재 아파트로 이용 중입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가되며, 본건까지 차량 진입이 가능하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 소재지는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11, 일부 필지 해당), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 상업지역 내 주상복합 형태의 단지로 이해할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채무 및 이해관계자

소유자 및 채무자는 장OO이며, 채권자는 한OO입니다.

3.2. 특별 권리사항 (필수 확인)

본 건은 입찰 시 가장 주의해야 할 특이사항이 있습니다.

첫째, 공유자우선매수신고가 있습니다. (공유자의 매수권 행사 가능성)

둘째, 전세사기피해자로 결정된 임차인 한경희가 2024.4.18.자로 우선매수신고서를 제출하였습니다. 이는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조제1항에 따른 것입니다. 해당 임차인은 최고가 매수신고인이 신고한 가격과 같은 가격으로 해당 주택을 우선 매수할 수 있는 강력한 권리를 가집니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 일반상업지역에 위치하며, 주위에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 미추홀구청 인근이라는 점은 행정 및 상업 편의성이 높음을 시사합니다.

4.2. 생활 편의 시설

상·하수도시설, 승강기 설비, 난방, 위생설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다. 주위 여건이 무난하여 각종 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 전세사기피해자 우선매수권

가장 큰 리스크는 전세사기피해자의 우선매수신고입니다. 일반 입찰자가 최고가 매수신고인이 되더라도, 임차인이 법에 근거하여 그 가격 그대로 우선 매수권을 행사하면 입찰자는 소유권을 취득할 수 없습니다. 이는 입찰 전에 반드시 인지해야 할 사항입니다.

5.2. 공유자 우선매수권

공유자의 우선매수신고도 존재하므로, 입찰자가 매각을 받더라도 공유자의 우선매수권 행사에 의해 소유권 취득이 불가능해질 수 있습니다.

5.3. 명도 리스크

전세사기피해자로 결정된 임차인이 우선매수권을 행사하지 않고 대항력 있는 임차인으로서 잔존할 경우, 명도 과정에서 일반적인 명도보다 더 많은 시간과 비용, 그리고 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 미추홀구청 인근의 양호한 입지 조건과 아파트로서의 주거 기능, 그리고 상업지역 내에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 전세사기피해자의 강력한 우선매수권이 존재하는바, 이는 매각 물건의 취득에 있어 결정적인 장애 요소로 작용할 수 있는 매우 높은 리스크입니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 입지 조건의 우수성: 미추홀구청 인근, 상업지역 내 위치로 주거 및 상업 편의성 우수.

(2) 상대적으로 낮은 감정가 기대: 향후 재매각 진행 시 시장 상황에 따라 낙찰가 메리트 발생 가능성.

(3) 리스크를 감수할 수 있는 전략적 입찰 필요: 최고가 매수신고인이 되더라도 임차인이 우선매수권을 행사할 가능성을 염두에 두고, 본인의 투자 목표 및 수익률을 달성할 수 있는 보수적인 가격으로 입찰해야 합니다. 임차인의 매수 의사 확인이 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계